Rada gminy powinna określić wszystkie czynniki obniżające wartość użytkową lokalu w uchwale dotyczącej wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy

Program ten powinien w szczególności obejmować:

1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach;

2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata;

3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach;

4) zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu;

5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach;

6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach;

7) wysokość kosztów w kolejnych latach (…).

W kontekście poruszonego zagadnienia warto odnotować stanowisko wyrażone w  rozstrzygnięciu nadzorczym Wojewody Śląskiego z 14.1.2022 r. (NPII.4131.1.13.2022; http://dzienniki.slask.eu). W rozstrzygnięciu tym organ nadzoru wskazał m.in., że rada gminy nie wypełniła delegacji ustawowej z art. 21 ust. 2 pkt 4 OchrLokU. Organ nadzoru zwrócił uwagę na kilka kwestii:

1) warunki obniżania czynszu stanowią element obligatoryjny programu. W ramach warunków obniżających czynsz organ stanowiący gminy powinien uwzględnić w treści uchwały wskazane przez ustawodawcę czynniki obniżające wartość użytkową lokalu, to jest: położenie budynku (art. 7 ust. 1 pkt 1 OchrLokU), położenie lokalu w budynku (art. 7 ust. 1 pkt 2 OchrLokU), wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan (art. 7 ust. 1 pkt 3 OchrLokU) i ogólny stan techniczny budynku (art. 7 ust. 1 pkt 4 OchrLokU);

2) przepisy art. 7 ust. 1 pkt 1–4 OchrLokU nakładają na gminę obowiązek ustalenia stawki czynszu z uwzględnieniem wszystkich enumeratywnie wyliczonych czynników;

3) przesłanki te muszą być bezwzględnie określone w uchwale przez radę gminy, niezależnie od okoliczności faktycznych i rzeczywistych uwarunkowań. Stanowią one bowiem minimum, które uchwałodawca musi uwzględnić w przyjmowanym programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Natomiast pominięcie w regulacjach dotyczących warunków obniżania czynszu, choć jednego z obligatoryjnych czynników wpływających na wysokość czynszu, oznacza niewłaściwe i niepełne unormowanie obligatoryjnego elementu programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, wymaganego przepisem art. 21 ust. 2 pkt 4 OchrLokU, a tym samym niewypełnienie całej dyspozycji tego przepisu;

4) że rada gminy nie wypełniła ww. delegacji ustawowej, bowiem w uchwale nie odniosła się czynnika obniżającego wartość użytkową lokalu wskazanego, tj. położenia budynku, położenia lokalu w budynku oraz ogólnego stanu technicznego budynku. Jednocześnie dodano, że wskazanie tylko jednego czynnika obniżającego (wyposażenie budynku), przy pominięciu ww. 3 pozostałych jest niewystarczające. 

Podsumowując, rada gminy powinna w całości wykonać delegację ustawową w zakresie określenia warunków obniżania czynszu, i dookreślić co najmniej 4 czynniki określone w ustawie. Niespełnienie tego wymogu stanowi naruszenie prawa.