Rada gminy nie może wyłączyć grup najemców lokali samorządowych z prawa do uzyskania obniżek czynszu

Z kolei, w ust. 3 ustawodawca doprecyzował, że zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu;

2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i umowy najmu socjalnego lokalu;

4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;

– oraz inne enumeratywnie wskazane tamże elementy.

Natomiast z art. 7 ust. 2 OchrLokU wynika m.in., że właściciele, o których mowa w ust. 1 (publiczny zasób mieszkaniowy) mogą na wniosek najemcy, w oparciu o postanowienia uchwały organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego lub zarządzenia wojewody, stosować określone obniżki czynszu naliczonego według obowiązujących stawek w stosunku do najemców o niskich dochodach.

W kontekście poruszonego zagadnienia warto odnotować stanowisko wyrażone w rozstrzygnięciu nadzorczym Wojewody Kujawsko-Pomorskiego z 1.4.2022 r. (Nr 43/2022; źródło: http://edzienniki.bydgoszcz.uw.gov.pl, które ukazało się w Dzienniku Urzędowym Wojewody Kujawsko-Pomorskiego 5.4.2022 r.)

W rozstrzygnięciu tym organ nadzoru zakwestionował zapisy uchwały rady miejskiej, w których przewidziano m.in., że: „obniżki czynszu nie udziela się najemcy:
1) najmu socjalnego lokalu i tymczasowego pomieszczenia,
2) lokatorowi korzystającemu z dodatku mieszkaniowego,
3) który zalega z zapłatą należności za zajmowany lokal, chyba że zostanie z nim zawarta ugoda określająca spłatę zaległości, pod warunkiem terminowego wywiązywania się z tej ugody”.

Na kanwie ww. zapisów organ nadzoru wskazał m.in., że ww. zapis został wydany z istotnym naruszeniem prawa, bowiem z ww. przepisów OchrLokU wynika, że o obniżkę czynszu przewidzianą z tytułu osiągania niskich dochodów mogą ubiegać się najemcy, których dochód nie przekracza poziomu dochodu określonego przez radę miejską. Regulacje te nie dają radzie gminy uprawnienia do ustalania ograniczeń podmiotowych, które faktycznie pozbawiają, konkretną grupę mieszkańców prawa do skorzystania z obniżki czynszu. Jednocześnie przepis obliguje radę gminy do ustalenia podstawowego poziomu dochodów, który uprawnia do obniżek czynszu dla wszystkich osób zakwalifikowanych do otrzymania lokalu, w tym lokalu socjalnego. Ponadto podano, że zgodnie z wolą prawodawcy z art. 7 ust. 2 OchrLokU wójt, może w oparciu o stosowną uchwałę rady gminy, stosować obniżki czynszu wobec najemców o niskich dochodach. W tym kontekście zapisy § 4 ust. 2 uchwały w istocie wprowadzają kolejne konieczne do spełnienia warunki dla najemcy osiągającego niskie kryterium dochodowego ustalone przez radę gminy. Nadto, jak podano, przepisy ustawy nie wykluczają możliwości stosowania obniżek stawek czynszu dla najemców lokali socjalnych.

Podsumowując, rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody jest prawnie uzasadnione. Rada gminy nie może wyłączyć różnych grup najemców komunalnych z prawa do uzyskania obniżki czynszu.