W kontekście podanej problematyki warto w pierwszej kolejności przytoczyć regulacje OchrLokU. W pierwszej kolejności należy wskazać, że ustawodawca w art. 21 zawarł dwa odrębne upoważnienia ustawowe dla rady gminy, tj. do:

– uchwalenia programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy,

– uchwalenia zasada wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasad i kryteriów wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel.

Na uwagę zasługuje fakt, że w art. 21 ust. 2 OchrLokU zawarto katalog elementów składających się na wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Tamże podano, że ma on być opracowany na co najmniej 5 lat i obejmować:

1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach;

2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata;

3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach;

4) zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu;

5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach;

6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach;

7) wysokość kosztów w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także koszty inwestycyjne;

8) opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, (…).

W kontekście poruszonego zagadnienia warto odnotować stanowisko wyrażone w rozstrzygnięciu nadzorczym Wojewody Śląskiego z 2.2.2022 r. (NPII.4131.1.118.2022; http://dzienniki.slask.eu).

We wskazanym orzeczeniu zakwestionowano zapis o treści:

7. O obniżkę czynszu naliczonego według obowiązujących stawek mogą występować najemcy lokali wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego gminy, których wysokość dochodu gospodarstwa domowego nie przekracza:
1) 150% najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym,
2) 80% najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym na osobę.

Ważne

Organ nadzoru weryfikując ww. zapisy wskazał, że w istocie rzeczy rada miejska dokonała w uchwale w sprawie mieszkaniowego zasobu gminnego wskazania wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającej stosowanie obniżek czynszu. Tymczasem materia ta jest właściwa dla uchwały podejmowanej w oparciu o przepis art. 21 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 21 ust. 3 pkt 1 OchrLokU. Z tych zaś przepisów wynika, że rada gminy uchwala wspomniane wyżej zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, przy czym w ramach tych zasad określa wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu.

Podsumowując, stanowisko organu nadzoru jest prawnie uzasadnione. Rada gminy nie może wprowadzać w uchwale w sprawie wieloletniego programu gospodarowania zasobem gminy postanowień, który powinny znaleźć się w uchwale w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących do tego zasobu.