Rada gminy nie może narzucić sztywnego terminu na zawarcie umowy najmu lokalu socjalnego

 Z kolei, jak wynika z art. 21 ust. 3 zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu;

2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i umowy najmu socjalnego lokalu; 

4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach; 

5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i najem socjalny lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;

6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;

6a) warunki, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności;

6b) zasady przeznaczania lokali na realizację zadań, o których mowa w art. 4 ust. 2b. 

W kontekście podanej problematyki na szczególną uwagę zasługuje rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Śląskiego z 3.11.2021 r. (NPII.4131.1.964.2021; źródło: https://suw.bip.gov.pl). W tym orzeczeniu nadzorczym, organ nadzoru zakwestionował zapis dotyczący zawierania umów najmu lokali socjalnych na okres dłuższy niż 1 rok z możliwością ich przedłużenia na kolejny okres. W tym zakresie odwołał się do treści art. 23 OchrLokU, gdzie postanowiono m.in., że:

1. Umowę najmu socjalnego lokalu zawiera się na czas oznaczony.

2. Umowa najmu socjalnego lokalu, z uwzględnieniem art. 14 ust. 1, może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy podjętej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2, z uwzględnieniem art. 21b.

3. Umowę najmu socjalnego lokalu można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. W razie wzrostu dochodów gospodarstwa domowego najemcy ponad wysokość określoną w uchwale rady gminy uzasadniającą zawarcie umowy najmu socjalnego lokalu od dnia ustania najmu do czasu opróżnienia takiego lokalu, stosuje się przepisy art. 18 ust. 1 i 2. 

W uzasadnieniu prawnym wskazanego rozstrzygnięcia podano zaś, że: „ustalenie przez Radę limitu okresu, na jaki może zostać zawarta umowa najmu socjalnego lokalu ma charakter arbitralny i niezgody z ustawą, a ponadto stanowi wkroczenie w kompetencje organu wykonawczego gminy, uprawnionego do zawierania i przedłużania umów najmu w imieniu gminy”.

Podsumowując, rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody jest prawnie uzasadnione. Rada gminy nie może bowiem wkraczać w kompetencje organu wykonawczego, który samodzielnie decyduje m.in. o czasokresie obowiązywania umowy najmu lokalu socjalnego.