W kontekście podanej problematyki warto w pierwszej kolejności przytoczyć regulacje SamGminU oraz GospNierU. W pierwszej ustawie na uwagę zasługuje art. 18 ust. 1 pkt 9 lit. a, z którego wynika m.in., że rada gminy może podejmować uchwały w zakresie spraw majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Z kolei, w GospNierU na uwagę zasługują przepisy art. 13 ust. 1 i art. 70 ust. 2. Z podanych regulacji wynika, że z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu.
W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji. Dalej podano (art. 70 ust. 2 GospNierU), że cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań, o których mowa w art. 37 ust. 2 i 3 oraz w art. 39 ust. 2, może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie.
W kontekście poruszonego zagadnienia warto odnotować stanowisko wyrażone w rozstrzygnięciu nadzorczym Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z 19.1.2022 r. (PN.4131.49.2022; http://edzienniki.olsztyn.uw.gov.pl). W podanym dokumencie zakwestionowano zapis przewidujący, że w przypadku bezprzetargowej sprzedaży lokali mieszkalnych zbycie następuje za jednorazową spłatą.
W motywach uzasadnienia wskazano m.in., że niedopuszczalne jest, aby kwestie kompleksowo uregulowane w aktach wyższego rzędu, były ponownie, odmiennie, ustalane w prawie miejscowym. Regulowanie ww. kwestii inaczej, niż to uczynił ustawodawca, stanowi istotne naruszenie prawa, bowiem działanie takie jest sprzeczne z przyjętą zasadą tworzenia aktów prawa miejscowego na podstawie i w granicach prawa (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 21.9.2011 r., II SA/Wr 479/11).
W konsekwencji rada gminy, nie może modyfikować regulacji ustawowych, a o tym, czy ustalić jednorazową spłatę, czy rozłożyć płatność na raty przy sprzedaży nieruchomości, w myśl przepisów GospNierU, decydować ma organ wykonawczy, a nie stanowiący gminy.
Podsumowując, rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody jest prawnie uzasadnione. Rada gminy nie może modyfikować ustawowych zasad płatności nieruchomości zbywanych w drodze bezprzetargowej.
