Wskazane upoważnienie ustawowe dla rady gminy wynika z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a SamGminU i daje możliwość określenia jedynie zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na wskazane okresy czasowe. Przepis ten nie daje jednak możliwości kształtowania elementów umowy dzierżawy czy najmu. W tym zakresie przedmiotowym uprawnienia posiada wójt gminy. Uprawnienia te wynikają z art. 30 ust. 2 pkt 3 SamGminU, gdzie postanowiono, że do zadań wójta należy w szczególności gospodarowanie mieniem komunalnym. 

Ponadto na uwagę zasługują regulacje prawne art. 25 ust. 1 i 2 w zw. z art. 23 ust. 1 GospNierU, z których wynika zaś, że gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Gospodarowanie zasobem polega w szczególności na wykonywaniu czynności, o których mowa w art. 23 ust. 1, a ponadto na sporządzaniu planów wykorzystania zasobu, przygotowywaniu opracowań geodezyjno-prawnych i projektowych, dokonywaniu podziałów oraz scaleń i podziałów nieruchomości, a także wyposażaniu ich, w miarę możliwości, w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej. Wskazany przepis nawiązuje do art. 23 ust. 1, z którego z kolei wynika katalog czynności składających się na gospodarowanie nieruchomościami.

W kontekście podanego zapytania warto jednak odnotować najnowsze stanowisko podane w rozstrzygnięciu nadzorczym Wojewody Podkarpackiego z 30.9.2021 r. (P-II.131.2.217.2021; źródło: https://edziennik.rzeszow.uw.gov.pl). W orzeczeniu tym organ nadzoru zakwestionował m.in. zapisy odnoszące się do elementów składowych umów dzierżawy i najmu. Rada gminy wskazała bowiem, że w tych umowach powinny być różne klauzule np. umożliwiające wcześniejsze rozwiązanie umowy, czy waloryzację wysokości czynszu.

Orzecznictwo

Organ nadzoru wskazał, że poprzez użycie ww. zapisów rada gminy naruszyła wskazane wyżej regulacje SamGminU oraz GospNierU. Dodatkowo w uzasadnieniu wskazano, że: (….) żaden z powołanych wyżej przepisów prawa nie upoważnia rady gminy do określania elementów  przyszłej umowy, co uczyniono w § 3 ust. 7 niniejszej uchwały. W ocenie organu nadzoru, powyższe  rozwiązanie narusza zasadę swobody umów wyrażoną w art. 3531 KC. W myśl tej fundamentalnej zasady prawa cywilnego strony umowy mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby nie sprzeciwiał się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Treść
 kwestionowanej uchwały, zawierająca elementy umowy cywilnoprawnej, która ma być dopiero zawarta przez kontrahentów w przyszłości, nie pozostawia stronom tej umowy żadnej swobody w tym zakresie. Kształtowanie postanowień umowy powinno mieć miejsce przy jej zawieraniu, a nie w uchwale będącej aktem prawa miejscowego, który podejmowany jest w oparciu o normę ustawową (por. wyrok WSA we Wrocławiu z 21.5.2008 r., II SA/Wr 139/08).

Podsumowując, wskazane rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody jest prawnie uzasadnione. Rada gminy nie może wykraczać poza swoje ustawowe kompetencje, które nie obejmują możliwości kształtowania postanowień umów z przyszłymi najemcami, czy dzierżawcami samorządowych nieruchomości.