Przedłużanie i wypowiadanie umów najmu w związku z koronawirusem

Przedłużenie czasu trwania umowy – art. 31s KoronawirusU

Jak stanowi art. 31s KoronawirusU, w przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie tej ustawy upływa po tym dniu, a przed 30.6.2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do 30.6.2020 r., na warunkach dotychczasowych. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy (ust. 1). Oświadczenie woli o przedłużeniu umowy najmu lokalu do 30.6.2020 r., na warunkach dotychczasowych, najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania tej umowy (ust. 2).

Przepisu o przedłużeniu umowy nie stosuje się:

1. do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie KoronawirusU albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych niż czynsz opłat wskazanych w przepisie  - za okresy lub o wartości tam wskazanej, 
2. w przypadku innych naruszeń umowy wskazanych w KoronawirusU
3. do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego opisanego w przepisie (ust. 3). 

Przepis dotyczy przedłużenia czasu trwania umów najmu lokali, które miałyby pierwotnie zakończyć się w okresie od 1.4.2020 r. do 30.6.2020 r. Jest to ingerencja ustawodawcy w stosunki cywilnoprawne. Ta ingerencja nie odbywa się jednakże „z automatu” – konieczne jest złożenie oświadczenia o przedłużeniu umowy przez najemcę.

Oświadczenie najemcy może być złożone w dowolnej formie, w terminie w którym umowa najmu jeszcze trwa. Należy mieć na uwadze, że ani ZmKoronawirusU20, ani KoronawirusU nie zmienia reguł doręczenia oświadczeń woli z KC – decyduje zatem data dotarcia oświadczenia woli do adresata a nie data złożenia tego oświadczenia.

Przedłużenie czasu trwania umowy oczywiście wiąże się z obowiązkiem uiszczania czynszu za ten kolejny okres.

Przepis dotyczy wszystkich lokali: mieszkalnych i niemieszkalnych (usługowych). Przepis dotyczy jedynie umowy najmu, nie dotyczy innych umów na korzystanie z lokalu.

Przypadki, w których nie może dojść do przedłużenia umowy na podstawie jednostronnego oświadczenia wskazano w ust. 3 omawianego przepisu.

Wypowiedzenie umów najmu lub wysokości czynszu

W myśl nowego przepisu art. 31t KoronawirusU do 30.6.2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu (ust. 1). Przepisu tego nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:

1. na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 lub 4 OchrLokU lub 
2. któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego opisanego w przepisie (ust. 2). 

Przepisu ust. 1 nie stosuje się także w przypadku wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa tego lokalu lub koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.

Czyniąc komentarz do ww. przepisu, wskazać należy, że ust. 1 zawiera generalny zakaz wypowiadania umów najmu lokali (mieszkalnych i niemieszkalnych) i innych rzeczy, a więc na przykład nieruchomości gruntowych czy ruchomości (przepis stanowi o „umowie najmu” a nie o „umowie najmu lokali” jak w art. 31s) do 30.6.2020 r. Przyjąć jednakże należy, że intencją ustawodawcy było wprowadzenie regulacji dotyczących jedynie umów najmu poza umowami najmu rzeczy.

Zakaz dotyczy też zmiany wysokości czynszu.

W przepisie chodzi o działania jednostronne wynajmującego względem najemcy, nie odwrotnie („wypowiada się najemcy”). Wynajmujący może umowę wypowiedzieć (na podstawie zapisów umowy bądź ustawy), możliwe jest także oczywiście rozwiązanie umowy wolą obu stron.

Przepis nie dotyczy przypadków, gdy umowa kończy się z uwagi na upływ okres, na jaki została zawarta, o ile oczywiście nie dojdzie do jej przedłużenia, m.in. na podstawie przepisu art. 31s KoronawirusU.

Zakaz wypowiadania umowy nie dotyczy przypadków wskazanych w ust. 2, gdy chodzi o lokal mieszkalny i przypadków wskazanych w ust. 3, gdy chodzi o inne lokale; są to przypadki naruszenia określonych warunków umownych.

Nie jest natomiast zakazane podejmowanie we wskazanym okresie czynności (np. upomnienia i wezwania, na które wskazuje ustawa o własności lokali), które miałyby doprowadzić ostatecznie do wypowiedzenia umowy najmu.

Umowy najmu lokali mieszkalnych

Uzupełnieniem regulacji art. 31s i art. 31t jest przepis art. 31u KoronawirusU, odnoszący się już wyłącznie do najmu lokali mieszkalnych. Stanowi on, że w przypadku gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem wejścia w życie ZmKoronawirusU20, a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed 30.6.2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do 30.6.2020 r. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy (ust. 1). Oświadczenie woli o przedłużeniu terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub o przedłużeniu terminu wypowiedzenia wysokości czynszu do 30.6.2020 r. najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu tego terminu (ust. 2).

Regulacji powyższych nie stosuje się w przypadku wypowiedzenia umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:

1. na podstawie art. 11 ust. 2 OchrLokU lub 
2. któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego opisanego w tym przepisie.

Przepis dotyczy jedynie umów najmu lokali mieszkalnych. Chodzi o sytuacje, w których doszło do złożenia przez wynajmującego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy lub stawki czynszu przed 31.3.2020 r., którego skutek miał nastąpić po tym dniu, a przed 30.6.2020 r.

Okres wypowiedzenia w takich wypowiedziach trwa do 30.6.2020 r., zatem umowa rozwiązuje się (albo dochodzi do zmiany stawki czynszu) 1.7.2020 r.

Przedłużenie okresu wypowiedzenia (w którym umowa trwa, a zatem istnieje po stronie najemcy obowiązek zapłaty czynszu) nie odbywa się „z automatu”, konieczne jest złożenie oświadczenia przez najemcę.

Nie jest jasne kiedy najemca powinien złożyć oświadczenie o przedłużenie terminu. Zwrot z ust. 2: „najpóźniej w dniu upływu tego terminu” powinno odnosić się do pierwotnego terminu wypowiedzenia, w przeciwnym wypadku wynajmujący pozostawałby w stanie niepewności co do tego czy umowa trwa czy nie, a czego dowiedziałby się dopiero w dniu 30.6.2020 r.

Zakaz wypowiadania umowy nie dotyczy przypadków wskazanych w ust. 3. Są to przede wszystkim przypadki naruszenia określonych warunków umownych.