W projekcie przewidziano również zmiany wynikające z potrzeby dostosowania przepisów WycenaNierR do treści innych obowiązujących aktów prawnych, w szczególności przepisów ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.; dalej: GospNierU). W wyniku nowelizacji tej ustawy dokonanej ustawą z 20.7.2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017 r. poz. 1509) wprowadzono zmiany w obszarze związanym m.in. z działalnością zawodową w dziedzinie gospodarki nieruchomościami. Projekt ma zatem na celu także zapewnienie spójności w zakresie obowiązujących przepisów.

Zasady rozliczania nakładów poczynionych na budowę infrastruktury technicznej przez użytkownika wieczystego

Projekt rozporządzenia zmieniającego przewiduje rezygnację z aktualnie stosowanego rozwiązania, przewidującego, że przy określaniu wartości nakładów poczynionych na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej przez właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego, stosuje się odpowiednio sposób określenia wartości nakładów, o którym mowa w § 28 ust. 6 obecnie jeszcze obowiązującego WycenaNierR, zgodnie z którym, przy określaniu wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego, a dotychczas niezaliczonych, wartość nakładów stanowi iloczyn:

1) kwoty odpowiadającej różnicy wartości nieruchomości określonej wg jej wartości rynkowej uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, z jednoczesnym uwzględnieniem wartości nakładów według zasad rynkowych, oraz

2) procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Projektodawcy wskazali, iż uchylenie § 40 ust. 4 WycenaNierR związane jest z koniecznością dostosowania przepisu § 40 WycenaNierR do treści art. 148 ust. 4 GospNierU. W wyniku bowiem nowelizacji przepisów GospNierU zmodyfikowano zasady rozliczania nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego na budowę urządzeń infrastruktury technicznej przy ustalaniu opłaty adiacenckiej z tego tytułu. Zgodnie zatem z aktualną treścią art. 148 ust. 4 GospNierU, na poczet opłaty adiacenckiej zalicza się wartość wniesionych świadczeń pieniężnych. Rzeczoznawca majątkowy nie określa zatem wartości poniesionych nakładów, jak miało to miejsce dotychczas.

Wycena nieruchomości położonych na złożach kopalin

Projekt rozporządzenia zmienia odesłanie do oznaczenia, co należy rozumieć pod pojęciem „nieruchomości położonej na złożach kopalin” i samych tylko „złóż kopalin”. Tak też, przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin stanowiących (nowość) przedmiot własności górniczej przysługującej Skarbowi Państwa, o których mowa w art. 10 ustawy z 9.6.2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 868 ze zm.; dalej: PrGeolGórn), w dalszym ciągu nie będzie się uwzględniało wartości samego złoża.

Przypomnieć jedynie należy w tym miejscu, że własnością górniczą objęte są złoża węglowodorów, węgla kamiennego, metanu występującego jako kopalina towarzysząca, węgla brunatnego, rud metali z wyjątkiem darniowych rud żelaza, metali w stanie rodzimym, rud pierwiastków promieniotwórczych, siarki rodzimej, soli kamiennej, soli potasowej, soli potasowo-magnezowej, gipsu i anhydrytu, kamieni szlachetnych, pierwiastków ziem rzadkich, gazów szlachetnych, bez względu na miejsce ich występowania oraz złoża wód leczniczych, wód termalnych i solanek, jak i części górotworu położone poza granicami przestrzennymi nieruchomości gruntowej, w szczególności znajdujące się w granicach obszarów morskich Rzeczypospolitej Polskiej.

Aktualnie obowiązujące przepisy wykonawcze odnosząc się do złóż kopalin stanowią zaś, że mowa jest o takich jedynie złożach, które nie są częściami składowymi nieruchomości, o których mowa w (poprzednio obowiązującym brzmieniu) art. 7 ust. 1 PrGeolGórn. Projekt przewiduje przy tym, że przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin niestanowiących przedmiotu własności górniczej, wartość takiej nieruchomości podlegać będzie już oszacowaniu z uwzględnieniem wartości również i samego złoża.

Zmiana aktualnie obowiązujących przepisów wykonawczych związana jest z zawartym w treści § 46 oraz § 47 WycenaNierR odesłaniem do regulacji nieobowiązującej już ustawy z 4.2.1994 r. PrGeolGórn. Pozostałe zmiany mają z kolei na celu dostosowanie treści WycenaNierR do nomenklatury stosowanej aktualnie na gruncie obowiązujących przepisów PrGeolGórn. Obecnie obowiązująca ustawa posługuje się już bowiem pojęciem „własności górniczej”, a nie jak dotychczas terminem „części składowe”.

Wyciąg z operatu szacunkowego

Projekt WycenaNierR – o czym była już mowa ‒ dostosowuje także obowiązujące przepisy wykonawcze do zmian, jakie wprowadzone zostały do przepisów GospNierU. W związku zaś z uchyleniem przepisu art. 158 GospNierU, nakładającego na rzeczoznawcę majątkowego – obowiązujący jeszcze do 31.8.2017 r. ‒ obowiązek sporządzania, podpisywania oraz przekazywania właściwym organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągu z wykonanego przez niego operatu szacunkowego, zawierającego:

1) opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, w tym jej rodzaj oraz dane identyfikujące:

a) działki ewidencyjne, wchodzące w skład tej nieruchomości, oraz usytuowane na nich budynki ‒ jeżeli przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa,

b) budynki lub lokale ‒ jeżeli przedmiotem wyceny jest nieruchomość budynkowa lub nieruchomość lokalowa,

2) zakres i cel wyceny oraz zastosowane podejście w wycenie nieruchomości, oraz

3) wartość nieruchomości, wraz ze wskazaniem rodzaju wartości oraz daty jej określenia,

‒ uchylony został również wymóg zamieszczania powyższego wyciągu na początku operatu szacunkowego.

Wymogi formalne operatu szacunkowego

Zmianie ulec mają także wymogi formalne stawiane operatom szacunkowym, opracowywanym przez rzeczoznawców majątkowych.

I tak, operat szacunkowy zawierać ma ‒ jak dotychczas ‒ zarówno podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, datę sporządzenia, jak też (nowość) naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości.

W przypadku z kolei, gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, każdy z nich zobowiązany będzie podpisać operat szacunkowy oraz podać imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości w sposób, o którym mowa wyżej, a więc naniesione w formie nadruku lub pieczątki.

Obecnie obowiązek stosowania pieczęci przez rzeczoznawcę majątkowego pojawia się w kontekście podpisywania operatu szacunkowego. Zdaniem projektodawców, mając zaś na uwadze bardzo istotną rolę, jaką w całym systemie gospodarki rynkowej odgrywają opinie o wartości nieruchomości, a także uwzględniając fakt, że dokumenty te mogą być sporządzane wyłącznie przez osoby posiadające państwowe uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, konieczne stało się wprowadzenie rozwiązania, które z jednej strony realizować będzie wytyczne Rady Ministrów w zakresie deregulacji obowiązku stosowania pieczęci, a z drugiej zapewni odbiorcom wycen nieruchomości możliwość sprawdzenia, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę do tego uprawnioną. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek podpisać sporządzony przez siebie operat szacunkowy zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. W przepisach nie został jednak określony wzór takiej pieczęci, co w konsekwencji oznacza, że nie zostały również prawnie określone elementy obligatoryjne, jakie powinny znaleźć się na takiej pieczęci. Umieszczany zaś zwykle na pieczęci rzeczoznawcy majątkowego numer uprawnień zawodowych wynika z ugruntowanej praktyki, nie ma jednak umocowania w obowiązujących regulacjach prawnych. Zaproponowano zatem, aby operat szacunkowy zawierał podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości.

Wybór odpowiedniego narzędzia będzie należał jednak do rzeczoznawcy majątkowego. Zaproponowane rozwiązanie znosi więc normatywny wymóg stosowania pieczęci przez rzeczoznawcę majątkowego, nie wykluczając jednak możliwości jej stosowania, jeżeli będzie to rozwiązanie wygodne (praktyczne). Celem projektowanej zmiany jest zatem zliberalizowanie przepisów dotyczących stosowania pieczęci przez rzeczoznawców majątkowych poprzez stworzenie katalogu możliwych form czytelnego identyfikowania tych podmiotów. Projektowana zmiana powinna ułatwić zatem pracę rzeczoznawcom majątkowym oraz usprawnić proces sporządzania operatów szacunkowych poprzez wprowadzenie prostych, szybkich i niesformalizowanych rozwiązań umożliwiających osiągnięcie zakładanego rezultatu, jakim jest podpisanie operatu szacunkowego. Niezależnie od powyższego autorzy rozporządzenia zmieniającego dodali, że w przypadku chęci korzystania przez rzeczoznawcę majątkowego z pieczątki, przepis wskazuje jedynie na obligatoryjne elementy, jakie powinny się na niej znaleźć. Nic nie stoi zatem na przeszkodzie, by zamieścić na pieczątce także i inne, dodatkowe informacje, np. dane kontaktowe, czy adres.

Poświadczenie danych przez rzeczoznawcę majątkowego

Nowością jest wprowadzenie przepisami zmieniającymi rozwiązania dotyczącego zasad poświadczania przez rzeczoznawcę majątkowego niezbędnych danych. Stosownie bowiem do projektowanego nowego § 57a WycenaNierR, wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego, a mające formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub właściwych rejestrów, rzeczoznawca majątkowy poświadczać będzie własnoręcznym podpisem wraz z podaniem imienia i nazwiska oraz numeru uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, chyba że poświadczenie dokumentów możliwe będzie w sposób przewidziany jak dla sporządzenia operatu szacunkowego.

Zdaniem projektodawców, mając na uwadze, że zgodnie z art. 155 ust. 2 GospNierU przy sporządzaniu operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy wykorzystuje różnego rodzaju dane istotne z punktu widzenia wyceny nieruchomości, które mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów i rejestrów zawierających informacje o nieruchomościach, niezbędne jest wskazanie trybu w jakim rzeczoznawca majątkowy powinien te dane poświadczać. Choć w nowym § 57 WycenaNierR zaproponowano dwa alternatywne sposoby podpisywania operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, przeniesienie tego mechanizmu wprost do poświadczania omawianych danych nie jest jednak możliwe. Nie zawsze będzie bowiem możliwe naniesienie przez rzeczoznawcę majątkowego na dokument wymaganych danych w formie nadruku, np. w przypadku odręcznych notatek z przeglądanego aktu notarialnego. W takich przypadkach jedynym „narzuconym” sposobem poświadczenia byłaby zatem pieczątka rzeczoznawcy majątkowego, co z kolei byłoby sprzeczne z ideą deregulacji obowiązku stosowania pieczątek przez obywateli i przedsiębiorców. Z uwagi na powyższe, zaproponowano zatem odrębny sposób poświadczania danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego poprzez opatrzenie ich własnoręcznym podpisem rzeczoznawcy majątkowego wraz z podaniem imienia i nazwiska oraz numeru uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości. Jednocześnie jednak pozostawiono możliwość poświadczania tych danych w sposób wskazany w zmienionym § 57 WycenaNierR ‒ jeżeli oczywiście będzie istniała taka możliwość.

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego

Projekt rozporządzenia zmieniającego przewiduje również zmianę zasad potwierdzania aktualności operatu szacunkowego przez sporządzającego go rzeczoznawcę majątkowego. I tak, potwierdzenie to następować ma już poprzez dołączenie do operatu szacunkowego:

1) klauzuli, w której rzeczoznawca majątkowy oświadczy o aktualności operatu szacunkowego, oraz

2) analizy, potwierdzającej, że od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 GospNierU (nowość).

Projekt rezygnuje przy tym z dotychczas stosowanego rozwiązania przewidującego, że w przypadku dalszego potwierdzania aktualności operatu szacunkowego zastosowanie znajdą zasady obowiązujące jak dla sporządzenia pierwszego potwierdzenia.

Zaproponowana zmiana wynika z konieczności dostosowania aktualnej regulacji zawartej w przepisach WycenaNierR do treści art. 156 ust. 4 GospNierU. W wyniku nowelizacji GospNierU doprecyzowano bowiem zasady potwierdzania aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził.

W związku z powyższym, niezbędne stało się uchylenie obowiązujących regulacji zawartych w WycenaNierR w takim zakresie, w jakim odnoszą się one do kwestii dokonywania kolejnych (wielokrotnych) potwierdzeń aktualności operatu szacunkowego. Ponadto, mając na uwadze ustawowy obowiązek dołączania do operatu szacunkowego przy potwierdzaniu jego aktualności poza stosowną klauzulą również odpowiedniej analizy prawno-ekonomicznej przedmiotu wyceny i lokalnego rynku nieruchomości doprecyzowano, że dokumenty te również powinny zostać podpisane w sposób przewidziany w przepisach WycenaNierR.

Projekt rozporządzenia zmieniającego skierowany został do uzgodnień międzyresortowych.