Projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne

Na stronie RCL ukazał się projekt ustawy z dnia 11.7.2022 r. o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne (numer z wykazu UD 201). Z informacji ujawnionych na stronie internetowej wynika zarówno istota nowych rozwiązań legislacyjnych, jak i motywy projektodawców.

I tak, w zakresie wspomnianych motywów wskazano m.in., że projektowana ustawa wprowadza ułatwienia w zakresie zmiany sposobu użytkowania budynku (biurowego lub handlowego) na mieszkalny związanej z koniecznością jego przebudowy (np. konieczna będzie przebudowa, aby wyodrębnić lokale lub wykonać loggie). Proponuje się złagodzić te przepisy na potrzeby przekształceń obiektów będących przedmiotem projektowanej ustawy (czyli budynków biurowych i handlowych na mieszkalne) tak, aby każda przebudowa służąca regulowanej zmianie sposobu użytkowania (w tym przebudowa ścian zewnętrznych) nie wymagała ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia, z wyjątkiem elementów konstrukcyjnych budynku, jako kluczowych dla bezpieczeństwa użytkowników. Ingerencja w te elementy wymaga już dużej wiedzy i analizy wykazanej w postaci szczegółowej dokumentacji projektowej. Dlatego dla takiej przebudowy proponuje się pozostawić stosowanie przepisów systemowych tj. przepisów PrBud (przewidujących obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę i sporządzenia projektu budowlanego).

Powyższe rozwiązania mają być tylko rozwiązaniem doraźnym, nie systemowym (na czas związany z reagowaniem na skutki pandemii oraz w związku z napływem uchodźców z Ukrainy), dlatego można byłoby je stosować przez określony czas (zakłada się okres do 2 lat od dnia wejścia w życie ustawy.

W projekcie zaproponowano zmiany w specustawie mieszkaniowej. W zakresie planowania przestrzennego ułatwieniem dla zmiany sposobu użytkowania budynków biurowych na mieszkalne, ale także dla lokalizacji inwestycji mieszkaniowych na terenach po niewykorzystywanych budynkach biurowych i wielkopowierzchniowych obiektach handlowych, będzie umożliwienie realizacji ww. inwestycji z wykorzystaniem narzędzi wprowadzonych specustawą mieszkaniową.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 3 specustawy mieszkaniowej inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zgodnie z ust. 4 warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane. W projekcie ustawy proponuje się rozszerzenie wyjątku zawartego w ust. 4 o tereny, na których są zlokalizowane budynki biurowe lub obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m². Zmiana ta umożliwi zagospodarowanie pod budownictwo mieszkaniowe również ww. terenów, co z uwagi na ustalenia studium nie jest to obecnie możliwe.

W specustawie mieszkaniowej proponuje się także dodanie nowego przepisu, który będzie wskazywał wymóg zawiadomienia wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o zmianie sposobu użytkowania budynku w trybie ww. ustawy. Jest to konieczne działanie, aby zrealizowana inwestycja mieszkaniowa została w przyszłości uwzględniona przy sporządzaniu dla tego terenu planu miejscowego lub jego zmiany.

Podsumowując, wskazany akt prawny wpisuje się w pakiet rozwiązań związanych z potrzebą zapewnienia warunków mieszkaniowych dla osób fizycznych, obywateli ukraińskich. Tymczasowe zmiany prawne umożliwiające „zagospodarowanie” budynków niemieszkalnych na mieszkalne mogą być znaczącą pomocą dla samorządów w opanowaniu problemu zakwaterowania ww. osób.

Źródło: RCL