Wniosek o wydanie opinii w sprawie wstępnego projektu podziału nieruchomości może złożyć wyłącznie osoba, która ma interes prawny w podziale nieruchomości, tj. właściciel (współwłaściciel) czy użytkownik wieczysty.
Art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: GospNierU) stanowi, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami MPZP. W razie braku MPZP stosuje się przepisy art. 94 GospNierU. Zgodnie z kolei z art. 94 ust. 1 GospNierU, w przypadku braku MPZP – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli: nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Natomiast art. 93 ust. 4 GospNierU stanowi, że zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami MPZP (z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95 GospNierU) opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest MPZP, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 GospNierU. Ponadto przepisy wskazują, że taką opinię wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 5 GospNierU).
Należy zatem mieć na względzie, że postępowanie w sprawie o podział nieruchomości jest postępowaniem dwuetapowym. W pierwszym etapie wójt (burmistrz lub prezydent miasta) opiniuje w formie postanowienia zgodność proponowanego podziału z ustaleniami MPZP, a następnie, po uostatecznieniu się (lub uprawomocnieniu) tego postanowienia, orzeka w przedmiocie podziału nieruchomości. Postanowienie zawierające opinię jest częścią postępowania w przedmiocie podziału nieruchomości, a jego wydanie stanowi etap wstępny tego postępowania. Jak wskazał WSA w Białymstoku w wyroku z 9.1.2025 r., II SA/Bk 681/24, Legalis, nie jest ono opinią wydawaną w odrębnym postępowaniu przez inny organ, o której mowa w art. 106 Kodeksu postępowania administracyjnego, lecz jest wydawane przez ten sam organ, który wydaje decyzję zatwierdzającą podział. Organ zatwierdzający podział nieruchomości jest związany tym postanowieniem.
Zakres osób uprawnionych do złożenia wniosku o wydanie opinii w sprawie wstępnego projektu podziału nieruchomości należy odnieść do zakresu podmiotów uprawnionych do złożenia wniosku o podział nieruchomości. Zgodnie z art. 97 ust. 1 GospNierU, podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Interes prawny w postępowaniu podziałowym posiadają co do zasady wyłącznie właściciel i względnie użytkownik wieczysty nieruchomości podlegającej podziałowi, tj. osoby, które dysponują tytułem prawnym do dzielonej nieruchomości. Konsekwencją tego uregulowania jest to, że osoba niebędąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nie może być stroną postępowania ani przeciwdziałać zatwierdzeniu przedłożonego projektu podziału nie mając w tym interesu prawnego, a co najwyżej interes faktyczny (tak m.in. WSA w Warszawie w wyroku z 23.6.2023 r., I SA/Wa 2981/22, Legalis).
Należy zatem przyjąć, że wniosek o wydanie opinii w sprawie wstępnego projektu podziału nieruchomości może złożyć wyłącznie osoba, która ma interes prawny w podziale nieruchomości, tj. właściciel (współwłaściciel) czy użytkownik wieczysty.
