Przepisy GospNierU wprost nakazują pobieranie opłaty pierwszej. W ściśle określonych przypadkach dopuszczają jednak możliwość niepobierania takiej opłaty. Są to wyjątki od ogólnej zasady wyrażonej w art.71 GospNierU.
Prawo użytkowania wieczystego, co do zasady, ma charakter odpłatny. Odpłatność użytkowania wieczystego wynika z KC ‒ art. 238 oraz z przepisów GospNierU (art. 71 ust. 1).
Opłata pierwsza dotyczy pierwotnego ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Obowiązek naliczenia i uiszczenia pierwszej opłaty obciąża tylko tego użytkownika wieczystego, który nabywa to prawo bezpośrednio od Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego (wyr. SN z 26.1.2017, II CSK 201/16).
Jako opłata o charakterze jednorazowym, opłata pierwsza nie może być aktualizowana. Przepisy w zakresie tej opłaty są tak skonstruowane, że niezależnie od tego, czy oddanie w użytkowanie wieczyste następuje w formie przetargowej, czy w formie bezprzetagowej, to przyszły użytkownik wieczysty ma obowiązek jej uiszczenia.
Zgodnie z art. 71 ust. 1 GospNierU za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.
Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty. W sprawach tych stosuje się odpowiednio przepis art. 70 ust. 2–4 GospNierU (art. 71 ust. 2 i ust. 3 GospNierU).
Oznacza to, że opłata pierwsza może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie.
Rozłożona na raty niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Wojewoda w stosunku do nieruchomości stanowiących przedmiot własności Skarbu Państwa, a rada lub sejmik w stosunku do nieruchomości stanowiących odpowiednio przedmiot własności gminy, powiatu lub województwa, mogą wyrazić zgodę na zastosowanie innej stopy procentowej.
Przepis art. 71 GospNierU nie jest przepisem, który warunkuje powstanie prawa użytkowania wieczystego z obowiązkiem opłacenia pierwszej opłaty. Norma ta nie sankcjonuje obowiązku jej poniesienia ze skutecznością zawarcia takiej umowy.
Jak uznał Sąd Najwyższy obowiązek uiszczenia pierwszej opłaty obciąża tylko tego użytkownika wieczystego, który nabywa to prawo bezpośrednio od Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego, jednak sama treść art. 71 GospNierU nie daje podstaw do uznania, że uiszczenie pierwszej opłaty jest przesłanką skuteczności ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Ustawodawca obowiązek uiszczenia pierwszej opłaty jednorazowo i nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste wiąże jedynie z trybem przetargowym (art. 71 ust. 1), zaś w wypadku oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej możliwe jest rozłożenie opłaty na oprocentowane raty (wyr. SN z 26.1.2017, II CSK 201/16).
Wśród przypadków, gdzie ustawodawca zwalnia z obowiązku pobierania pierwszej opłaty należy wskazać m.in. art. 14 ust. 1 GospNierU (oddawanie w użytkowanie wieczyste Skarbu Państwa na rzecz jednostek samorządu terytorialnego i wzajemnie), czy art. 51 ust. 4 GospNierU (wyposażanie państwowych osób prawnych).
