Oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane składane przez trwałego zarządcę ‒ przegląd orzecznictwa

W opisanym stanie faktyczno-prawnym organ administracji budowlanej mając informację, które jednostki organizacyjne posiadają nieruchomości oddane w trwały zarząd oraz mając na uwadze art. 43 ust. 2 pkt 2 GospNierU powinien przeprowadzić postępowanie dowodowe przed wydaniem pozwolenia na budowę i ustalić czy inwestor posiada faktyczne prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Żaden przepis  Prbud nie wyłącza możliwości stosowania przepisów KPA w toku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, które formalnie jest decyzją administracyjną. Wprawdzie Prbud w niektórym zakresie wprowadza przepisy szczególne do KPA np. termin załatwienia sprawy, ale w zakresie postępowania dowodowego Prbud takich przepisów nie zawiera, co oznacza, że wprost stosuje się tu przepisy KPA.

Opis sytuacji

W 2019 r., Zarząd Powiatu poinformował i przypomniał, że wszystkie jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, którym oddano nieruchomości w trwały zarząd, zgodnie z art. 43 ust. 2 pkt 2 GospNierU posiadają  prawo do zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy, remontu lub rozbiórki obiektu budowlanego na nieruchomości, zgodnie z przepisami prawa budowlanego, za zgodą organu nadzorującego. W zakresie gospodarki nieruchomościami organem tym jest Zarząd Powiatu. Pismo zostało także przekazane do wiadomości administracji budowlanej lokalnego starostwa powiatowego. W 2020 r., jedna z jednostek wystąpiła o pozwolenie na budowę, składając oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jednakże nie posiadając zgody Zarządu Powiatu, o której mowa w powołanym przepisie. W tym też roku jednostka uzyskała pozwolenie na budowę. Czy w tych okolicznościach organ administracji budowlanej powinien w toku postępowania administracyjnego zbadać czy oświadczenie o prawie dysponowania na cele budowlane jest zgodne z treścią wskazanego przepisu GospNierU i czy trwały zarządca posiada zgodę na dokonanie zabudowy nieruchomości?

Komentarz

Wydawanie pozwolenia na budowę bez wątpienia jest procesem prowadzonym w ramach postępowania procesowego opartego na ogólnych przepisach, jakie wynikają z KPA oraz z regulacji szczególnych, jakie wprowadza w tym zakresie Prbud. Jako przykład można podać termin załatwienia sprawy. W myśl art. 35 § 3 KPA załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej – nie później niż w ciągu 2 miesięcy od dnia wszczęcia postępowania, zaś w postępowaniu odwoławczym – w ciągu miesiąca od dnia otrzymania odwołania. Natomiast w myśl art. 35 ust. 6 Prbud organ administracji architektoniczno-budowlanej na wydanie decyzji administracyjnej, jaką jest pozwolenie na budowę ma 65 dni.      

Orzecznictwo

W związku z tym, że organ administracji architektoniczno-budowlanej prowadzi postępowanie administracyjne w trybie procesowym na podstawie KPA oraz Prbud, jak każdy inny organ wydający decyzję administracyjną jest on obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 KPA) ‒ wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 30.6.2010 r., II SA/Sz 377/10.

W opisanej w pytaniu sytuacji oznacza to, że organ mając wiedzę o tym, że inwestor jest trwałym zarządcą, a do uprawnień w zakresie możliwości prowadzenia robót budowlanych ma zastosowanie art. 43 ust. 2 pkt 2 GospNierU, był on uprawniony do tego by zbadać, czy inwestor jest uprawniony do złożenia oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Takie oświadczenie jest koniecznym elementem wniosku o pozwolenie na budowę (art. 33 ust. 2 pkt 2 Prbud). Cechą postępowania o wydanie decyzji na pozwolenie na budowę jest to, że inny podmiot może być właścicielem nieruchomości, na której prowadzone będą prace budowlane a inny podmiot może być inwestorem prowadzącym prace budowlane. Takie rozdzielenie spowodowało, że ustawodawca wprowadził do Prbud definicję prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W myśl art. 3 pkt 11 Prbud pod tym pojęciem należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Orzecznictwo

W przypadku prawa trwałego zarządu prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynikać będzie z decyzji o ustanowieniu trwałego zarządu i ze zgody o jakiej mowa w art. 43 ust. 2 pkt 2 GospNierU. Słusznie, więc uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w wyroku z dnia 21.06.2018 r., II SA/Op 23/18, który stwierdził, że w art. 35 ust. 1  Prbud określony został zakres merytorycznej oceny wniosku o pozwolenie na budowę. Przepis art. 32 ust. 4 pkt 2 Prbud określa z kolei, że pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Ponadto oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane samo w sobie nie przesądza o faktycznym posiadaniu takiego prawa. W postępowaniu dotyczącym udzielenia pozwolenia na budowę organ nie został pozbawiony możliwości weryfikacji takiego oświadczenia, które jest jedynie środkiem dowodowym, o jakim mowa w art. 75 § 1 KPA, podlegającym ocenie organu, który może zostać w postępowaniu skutecznie zakwestionowany. Z tego względu, organ może ograniczyć się do zbadania prawidłowości złożonego oświadczenia pod względem formalnym jedynie wówczas, gdy jego treść nie budzi wątpliwości i nie jest podważana przez żadną ze stron postępowania. W przeciwnym wypadku, gdy treść oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest kwestionowana w toku postępowania administracyjnego, obowiązkiem organu, wynikającym z art. 7 KPA, jest wyjaśnienie zgłaszanych w tej kwestii zarzutów i ustalenie rzeczywistego stanu faktycznego w zakresie istnienia tytułu prawnego inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W orzecznictwie trafnie uznaje się, że złożenie przez inwestora oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stwarza jedynie domniemanie posiadania przez inwestora takiego prawa. To z kolei oznacza, że organ administracyjny jest uprawniony do badania, czy domniemanie to jest prawdziwe, a prawdziwość takiego oświadczenia może zostać obalona. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest, zatem skuteczne o tyle, o ile z materiału zebranego w sprawie nie wynika wniosek przeciwny. Nie wiąże ono też w żaden sposób organu, który może badać treść tego oświadczenia i kontrolować jego zgodność z rzeczywistym stanem prawnym.

W toku postępowania administracyjnego, jakim jest proces uzyskiwania pozwolenia na budowę organ administracji architektoniczno – budowlanej nie został pozbawiony możliwości, jakie wynikają z KPA w zakresie oceny zebranego materiału dowodowego. Tym samym jest on uprawniony do zbierania dowodów art. 75 §1 KPA i dołączania do akt wszystkiego, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a przede wszystkim jest on zobowiązany do ustalenia prawdy obiektywnej (art. 7 KPA). 

Orzecznictwo

Tym samym zgodzić się należy z twierdzeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego zwartym w wyroku z 7.8.2013 r., II OSK 771/12 zgodnie, z którym organ rozstrzygający sprawę o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę nie bada natomiast, czy rzeczywiście wnioskodawca posiada tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jeżeli dysponuje tylko oświadczeniem strony odpowiadającym wymogom art. 32 ust. 4 pkt 2 i art. 3 pkt 11 Prbud. Natomiast w przypadku wątpliwości, co do posiadania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane lub jego zakwestionowania, nie wystarczy już samo dostarczenie oświadczenia o posiadanym prawie, lecz konieczne jest wyjaśnienie tych wątpliwości przez organ administracyjny. Wynika to z tego, że takie oświadczenie zastępuje dowody istnienia tego prawa, gdyż stwarza domniemanie, że rzeczywiście przysługuje ono osobie składającej takie oświadczenie. Jest ono skuteczne do tego czasu, gdy inna osoba zakwestionuje jego zgodność z rzeczywistością i przedstawi dowody podważające jego treść.




 

Wypróbuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
uruchomi dostęp:

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Uzyskaj dostęp

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Polityka prywatności