Ograniczenie w sprzedaży ziemi rolnej

W 2017 r. notariusz sporządził protokół z odmowy dokonania czynności notarialnej, której przedmiotem miała być umowa sprzedaży przez A.B. nieruchomości. W protokole notariusz wskazał, że właściciel nieruchomości nabył ją na mocy prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w S. z 16.8.2016 r. w sprawie o egzekucję z nieruchomości. Zgodnie z art. 2b ust. 13 KsztUstrRolU, nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Sąd, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyrazi zgodę na zbycie nieruchomości, przed upływem okresu 10 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, jeżeli konieczność jej dokonania wynika z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy. Zdaniem notariusza, skoro od daty nabycia nieruchomości przez A.B. nie upłynęło 10 lat i nie zostało przedstawione zezwolenie sądu, zbycie nieruchomości nabytej po 29.4.2016 r. byłoby sprzeczne ze wskazaną regulacją.

Notariusz stwierdził, że mimo, iż przedmiotem czynności miała być nieruchomość o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha oraz, że jeszcze przed przysądzeniem własności została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, to nie świadczy o utracie w dacie jej nabycia charakteru rolnego.

A.B. wniósł zażalenie na odmowę dokonania czynności notarialnej. W uzasadnieniu wskazano, że choć do nabycia działki doszło na podstawie przesądzenia własności wydanego w dniu 16.8.2016 r., ale sama sprzedaż została zainicjowana licytacją komorniczą nieruchomości, która odbyła się 16.1.2016 r., czyli znacznie wcześniej niż zaczęła obowiązywać ustawa z 14.4.2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (Dz.U. z 2016 r. Nr 585; dalej jako: WstrzSprzNierRolU). W dacie licytacji ani A.B. ani żaden z pozostałych uczestników licytacji, w tym sędzia ją nadzorujący, nie miał wiedzy o mających nastąpić zmianach w przepisach KsztUstrRolU. A.B. podkreślał, że nie nabywał nieruchomości w celu powiększenia gospodarstwa rolnego, nigdy nie był rolnikiem. Wartość nieruchomości stanowiąca przedmiot licytacji została ustalona nie jak rolna, ale jako teren przeznaczony pod siedliska mieszkaniowe z powodu obowiązującego studium zagospodarowania przestrzennego.

Sąd rozpoznający zażalenie zwrócił się do SN o udzielenie odpowiedzi na pytanie prawne budzące poważne wątpliwości: „Czy do zbycia nieruchomości rolnej, nabytej na podstawie KPC o egzekucji z nieruchomości, wszczętej przez 30.4.2016 r., ale zakończonej przysądzeniem własności po tej dacie, stosuje się ograniczenie wynikające z art. 2b ust. 1 KsztUstrRolU?”.

Sąd Najwyższy odmówił podjęcia uchwały z powodu podjęcia postanowienia na posiedzeniu niejawnym, a nie na rozprawie. Po zwrocie akt Sąd Okręgowy przedstawił pytanie prawne w prawidłowym trybie. W uzasadnieniu postanowienia wskazano, że kierując się wykładnią językową i gramatyczną treści art. 2 pkt 1 oraz art. 2b KsztUstrRolU nie można podzielić poglądu skarżącego, że nabyta przez niego nieruchomość nie miała charakteru rolnego lub utraciła rolny charakter w rozumieniu KsztUstrRolU. Według art. 2 pkt 1 KsztUstrRolU, nieruchomością rolną, jest nieruchomość rolna w rozumieniu KC, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. W KC nieruchomość rolną definiuje art. 461 KC, stanowiąc, że nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Zatem jedynym kryterium wyróżniającym nieruchomości rolne, jest ich przeznaczenie.

W rozpoznawanej sprawie w ustalonych okolicznościach faktycznych budzi jednak wątpliwości wykładnia art. 12 WstrzSprzNierRolU, zgodnie z którym do postępowań dotyczących nabycia nieruchomości rolnych oraz wpisu do księgi wieczystej wszczętych na podstawie ustaw zmienianych w art. 3, 4, 6 i 7, i niezakończonych do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.Zatem skoro w rozpoznanej sprawie w dacie rozpoczęcia obowiązywania WstrzSprzNierRolU zostały spełnione wszystkie przesłanki do przysądzenia własności, zakończenie postępowania jakim jest przysądzenie własności, następuje bez uwzględnienia zmian wprowadzonych WstrzSprzNierRolU. Zachodzi jednak wątpliwość, czy wobec takiego nabywcy, należy stosować ograniczenia w zbywaniu nieruchomości wprowadzone tą ustawą, w szczególności art. 2b ust. 1 i 2 KsztUstrRolU.

Wskazując na niekompatybilność przepisów oraz datę i okoliczności nabycia nieruchomości przezA.B., Sąd uznał, że należałoby się skłonić do poglądu, że w rozpoznawanej sprawie należy zastosować wykładnię funkcjonalną art. 12 WstrzSprzNierRolU, także z powodu braku innych przepisów przejściowych, które regulowałyby rozważaną sytuację faktyczną, polegającą na uznaniu, że do nabycia nieruchomości w drodze licytacji wszczętej przed datą obowiązywania WstrzSprzNierRolU nie stosuje art. 2b ust. 1 KsztUstrRolU. Skarżący nie może uzyskać zgody sądu na zbycie nieruchomości o czym mowa w art. 2b ust. 3 KsztUstrRolU, ponieważ dotyczy ona tylko przypadków losowych niezależnych od woli zbywcy nieruchomości, a nie zmiany przepisów. Dodatkowo za taką wykładnią art. 12 WstrzSprzNierRolU przemawiają konstytucyjne zasady równości wobec prawa, zaufania obywateli do prawa i przyzwoitej legislacji. Sąd wyjaśnił, że przyjęcie wykładni gramatycznej tego przepisu prowadziłoby do niczym nieuzasadnionego zróżnicowania sytuacji prawnej właścicieli nieruchomości rolnych. Ci którzy nabyli nieruchomości przed 30.4.2016 r. mogą ją zbyć bez ograniczenia czasowego, natomiast właściciele którzy rozpoczęli procedurę nabycia przed tą datą, ale z przyczyn od nich niezależnych nie uzyskali prawa własności, zostali ograniczeni w swoim prawie własności i pozbawieni prawa zbywania nabytej nieruchomości przez okres 10 lat.

Sąd Najwyższy stwierdził, że ograniczenia ustanowione przez ustawodawcę nie mogą dotyczyć osób, które podjęły szereg czynności przed wejściem w życie ograniczeń w dysponowaniu gruntami. W ocenie SN, nie można domagać się od tych osób, aby dostosowywały się do wymogu prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 10 lat, jeśli tego nie planowały i możliwe, że gdyby wiedziały, iż takie ograniczenia zostaną wprowadzone, nie zdecydowałyby się na nabycie gruntów.