W kontekście podanej problematyki w pierwszej kolejności należy przypomnieć o art. 13 ust. 1 GospNierU, z której wynika, że z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu, a w szczególności sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.

Uszczegółowienie warunków sprzedaży (w zakresie przetargów i rokowań) ma zaś odzwierciedlenie w przepisach PrzetargR.

W kontekście poruszonego zagadnienia warto odnotować stanowisko wyrażone w wystąpieniu pokontrolnym RIO w Katowicach z 14.2.2022 r. (WK-610/21/4/21/22; http://www.katowice.rio.gov.pl). We cytowanym wystąpieniu pokontrolnym wskazano właśnie naruszenie przepisów ww. rozporządzenia, tj. § 25 ust. 1 pkt 2 oraz § 28 ust. 2 i ust. 4 pkt 1. Z ich treści wynika, że:

1) w ogłoszeniu o rokowaniach po drugim przetargu zakończonym wynikiem negatywnym zamieszcza się w szczególności informacje o cenie wywoławczej;

2) przewodniczący komisji przeprowadzającej rokowania otwiera rokowania, przekazując uczestnikom rokowań informacje, o których mowa w § 25 ust. 1 pkt 1-5 i 10-12;

3) komisja przeprowadzająca rokowania odmawia udziału w ustnej części rokowań osobom, których zgłoszenia nie odpowiadają warunkom rokowań.

Na kanwie ww. przepisów we wskazanym wystąpieniu pokontrolnym stwierdzono zaś nieprawidłowość, w której: (….) dopuszczono do części ustnej rokowań na zbycie nieruchomości oferty z ceną niższą niż ustalona w ogłoszeniu o rokowaniach. W myśl § 25 ust. 1 pkt 2 oraz § 28 ust. 2 i ust. 4 pkt 1 PrzetargR, w ogłoszeniu o rokowaniach po drugim przetargu zakończonym wynikiem negatywnym zamieszcza się w szczególności informacje o cenie wywoławczej. W stanie faktycznym tej sprawy cena wywoławcza ustalona przez gminę wynosiła 550.000 zł natomiast oferta (którą dopuszczono bezpodstawnie do rokowań) była na kwotę 340.000 zł.

Organ nadzoru weryfikując ww. stan faktyczny uznał, że doszło do naruszenia ww. przepisów w zakresie zbywania nieruchomości – po bezskutecznych przetargach. We wniosku pokontrolnym wskazał zaś, że należy: Wzmocnić nadzór nad pracownikami Wydziału Nieruchomości oraz członkami Komisji Przetargowej w zakresie niedopuszczania do części ustnej rokowań osób, których zgłoszenia nie odpowiadały warunkom rokowań, stosownie do § 25 ust. 1
pkt 2 oraz § 28 ust. 2 i ust. 4 pkt 1 rPrzetargR.

Podsumowując, stanowisko organu kontroli ma prawne uzasadnienie. Gmina nie może naruszać trybu sprzedaży nieruchomości w formie rokowań, po uprzednich bezskutecznych przetargach.