Stan faktyczny
Stołeczna Spółdzielnia Mieszkaniowa „B.” wniosła przeciwko miastu Warszawa pozew o odszkodowanie za niedostarczenie w terminie lokali socjalnych dla kilkunastu lokatorów zalegających (niekiedy przed długi czas) z opłatami czynszowymi na rzecz SM, wobec których Spółdzielnia dysponowała już prawomocnymi orzeczeniami eksmisyjnymi. Ponieważ miasto nie dostarczyło lokali socjalnych, a lokatorzy najczęściej i tak już nie płacili należności, SM zażądała zapłaty odszkodowania przez miasto Warszawę na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1234 ze zm.; dalej: OchrLokU), zgodnie z którym jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.).
Stanowisko sądu I instancji
Nieoczekiwanie jednak sąd I instancji oddalił powództwo wskazując, że przysługuje ono zgodnie z powołanym przepisem OchrLokU tylko właścicielowi, którym jest – w myśl art. 2 pkt 2 OchrLokU wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Problem polegał na tym, że w kilkudziesięciu przypadkach status spornych mieszkań zajmowanych przez lokatorów-dłużników był nieuregulowany prawnie. Spółdzielnia Mieszkaniowa nie była bowiem ani właścicielem, ani nawet użytkownikiem wieczystym gruntów, na których znajdowały się budynki z zadłużonymi mieszkaniami. Jedynym dokumentem poświadczającym jakiekolwiek prawa do tych nieruchomości było tylko zawarte blisko 25 lat temu porozumienie między SM a ówczesnymi władzami dzielnicy Warszawa-Praga Północ.
W efekcie problematyczny był więc status prawny mieszkań, będących najczęściej lokalami spółdzielczymi-lokatorskimi (nie były to mieszkania spółdzielcze własnościowe). Z dłużnikami SM nie mogła więc zawierać umów najmu, a skoro tak, to i roszczenie odszkodowawcze przeciwko miastu nie miało podstaw prawnych – uznał sąd.
Z takim podejściem zdecydowanie nie zgodziła się spółdzielnia, ale rozpoznający jej apelację Sąd Okręgowy Warszawa-Praga zdecydował się zadać Sądowi Najwyższemu pytanie prawne:
czy spółdzielnia mieszkaniowa, zarządzająca nieruchomością i położonym na niej budynkiem, w którym znajduje się lokal zajmowany przez osobę, wobec której wydano prawomocny wyrok nakazujący jego opuszczenie i opróżnienie, posiada legitymację do wystąpienia przeciwko gminie z powództwem o odszkodowanie za nieprzydzielenie lokalu socjalnego na podstawie art. 18 ust. 5 OchrLokU, w sytuacji gdy spółdzielnia nie posiada tytułu prawno-rzeczowego (nie jest właścicielem, współwłaścicielem, użytkownikiem ani użytkownikiem wieczystym) do nieruchomości lub części nieruchomości, o której mowa powyżej?
Stanowisko Sądu Najwyższego
Na tak zadane pytanie SN odmówił odpowiedzi w formie uchwały. Ale w uzasadnieniu podkreślił, że pojęcie właściciela wskazane w art. 18 ust. 5 OchrLokU nie może być rozumiane wąsko . Tu przez właściciela należy rozumieć każdego posiadacza, także posiadacza zależnego, który dysponuje jakimkolwiek tytułem prawnym do nieruchomości zajmowanej przez dłużnika. W szczególności gdy ma prawo do korzystania z takiej nieruchomości i pobierania z niej pożytków (w postaci np. czynszów, opłat itp.). Już to byłoby tytułem prawnym do ubiegania się o odszkodowanie z art. 18 ust. 5 OchrLokU od gminy/miasta za niedostarczenie lokali socjalnych. W wypadku SM „B.” takim tytułem może być wskazane porozumienie sprzed ćwierć wieku, które nosi znamiona umowy dzierżawy gruntów i budynków. Ale tej kwestii sąd nie wyjaśnił – ani natury prawnej porozumienia, ani też faktycznych uprawnień SM co do lokali mieszkalnych w administrowanych przez nią budynkach (jak się okazało, część lokali po dłużnikach, którzy wreszcie się wyprowadzili, została sprzedana). Stąd, jak wskazał SN, wobec wyraźnych wątpliwości co do podstawy prawnej oraz niejasnego i nie do końca ustalonego stanu faktycznego, udzielenie odpowiedzi jest przedwczesne i nie powinno na tym etapie procesu nastąpić.
