W ocenie wnioskodawcy, a więc Prezesa UOKiK, do celów jakie powinna realizować zmieniona regulacja, należą:
1. poprawa skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
2. poprawa bezpieczeństwa obrotu prawnego;
3. wzrost poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców.
Projektowane zmiany ustawowe mają zapewnić nabywcy bezpieczeństwo w relacjach z deweloperem, w tym również eliminację ryzyka utraty środków finansowych w przypadku upadłości dewelopera. Skutkiem wzrostu poziomu ochrony nabywcy jest zwiększenie bezpieczeństwa obrotu prawnego, które z kolei ma wpływ na konkurencyjność gospodarki. Niski poziom bezpieczeństwa prawnego rodzi niepewność wśród potencjalnych kontrahentów. Ponadto precyzyjność przepisów prawnych, nawet tych nakładających określone obowiązki, wpływa na zwiększenie poziomu ich akceptowalności społecznej.
Istotą zaproponowanych rozwiązań jest przede wszystkim zmiana katalogu środków ochrony wpłat nabywców poprzez likwidację otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych oferowanych bez dodatkowego zabezpieczenia w formie gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej. Zmiana ta ma na celu podwyższenie poziomu ochrony środków finansowych nabywców.
Kluczową zmianą wydaje się wprowadzenie w przepisach art. 45-54 projektowanej ustawy dotyczącej m.in. Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Zgodnie z projektem, DFG stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (UFG), który zapewnia obsługę DFG. Planowane rozwiązana mają być wzorowane na Turystycznym Funduszu Gwarancyjnym, który wypłaca odpowiednie środki klientom w sytuacji m.in. upadłości biura podróży. Środki DFG mają być gromadzone na wyodrębnionym rachunku bankowym UFG i mają pochodzić przede wszystkim ze składem deweloperów. Gwarancją wypłaty z DFG mają być objęte wszystkie umowy zawierane przez dewelopera z nabywcą, na podstawie których nabywca ma obowiązek wpłacać środki na Mieszkaniowym Rachunku Powierniczym (MRP).
W uzasadnieniu przedmiotowego projektu ustawy wskazano, że „W sytuacji, gdy środki nabywcy gromadzone są na OMRP (Otwartym Mieszkaniowym Rachunku Powierniczym) podstawę uruchomienia gwarancji z DFG stanowi:
1) wydanie przez sędziego – komisarza postanowienia o odmowie prowadzenia inwestycji przedsięwzięcia deweloperskiego na podstawie art. 425e ust. 1 ustawy z 28.2.2003 r. – Prawo upadłościowe (t.j.: Dz.U. z 2019 r. poz. 498 ze zm., dalej jako: PrUpad),
2) wydanie postanowienia przez sędziego – komisarza o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, o którym mowa w art. 425e ust. 2 PrUpad,
3) uprawomocnienie się postanowienia sędziego – komisarza o wyrażeniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, o którym mowa w art. 425h ust. 1 PrUpad,
4) odstąpienie od umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 przez syndyka na podstawie art. 98 PrUpad,
5) odstąpienia od umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 przez zarządcę w trybie art. 298 ustawy z 15.5.2015 r. – Prawo restrukturyzacyjne (t.j.: Dz.U. z 2019 r. poz. 243 ze zm., dalej jako: PrRestr),
6) odstąpienie od umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 przez nabywcę, w trybie art. 42 ust. 1 pkt 1-11 projektowanej ustawy”.
Przypadki, o których mowa w powyżej opisanych pkt 1–3 będą miały miejsce już po wszczęciu postępowania upadłościowego wobec dewelopera i po ustaleniu, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia nie jest uzasadnione, ponieważ żadne dalsze działania nie doprowadza już tego przedsięwzięcia do zakończenia i przeniesienia własności na nabywców.
Należy zauważyć, że w przepisie art. 298 PrRestr przewidziano uprawnienie zarządcy w postępowaniu sanacyjnym do odstąpienia od umowy wzajemnej, która nie została wykonana w całości lub w części przed dniem otwarcia postępowania sanacyjnego. Choć na taką czynność zarządcy jest wymagana zgoda sędziego komisarza, to jednak nie można wykluczyć sytuacji, w której dochodzi do odstąpienia przez zarządcę w postępowaniu sanacyjnym dewelopera od umowy zawartej z nabywcą. Analogiczna sytuacja może mieć miejsce na podstawie art. 98 PrUpad w przypadku skorzystania przez syndyka z prawa odstąpienia od umowy zawartej z nabywcą przez syndyka. Mając powyższe na względzie, również w tych przypadkach zostanie uruchomiona gwarancja z DFG. Natomiast w przypadku samodzielnego odstąpienia przez nabywcę od umowy zawartej z deweloperem (art. 42 ust. 1 pkt 1-10 projektowanej ustawy) DFG uruchomi gwarancję tylko w przypadku, gdy nabywca nie otrzyma od dewelopera wszystkich środków, które bank wypłacił mu z OMRP w trakcie realizacji przedsięwzięcia.
W ocenie autorów projektu ustawy „Objęcie gwarancją ww. przypadków (art. 47 ust. 1 projektowanej ustawy) ma na celu zapewnienie nabywcy, który wpłaca środki na OMRP ochrony jego środków na takim samym poziomie jaką ma nabywca wpłacający środki na ZMRP (Zamknięty Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy). Należy ponownie wskazać, że ZMRP gwarantuje zwrot wszystkich wpłaconych przez nabywcę środków zarówno w przypadku niekontynuowania przedsięwzięcia po ogłoszeniu upadłości dewelopera, jak i odstąpienia od umowy przez nabywcę, czy też syndyka lub zarządcę. Wszystkie wpłacane przez nabywcę środki na ZMRP znajdują się bowiem na tym rachunku aż do chwili przeniesienia na niego prawa własności. Środki zgromadzone na OMRP są natomiast wypłacane deweloperowi w miarę postępu prac na budowie”.
Ponadto gwarancja DFG zostanie uruchomiona także w przypadku upadłości banku prowadzącego MRP. Zgodnie z przepisami ustawy z 10.6.2016 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji (t.j. Dz.U. z 20019 r. poz. 795 ze zm.), w przypadku upadłości banku nabywca jako deponent otrzymuje zwrot swoich środków pozostałych na MRP od BFG. Limit zwrotu z BFG wynosi równowartość 100 000 euro, zaś kwoty ponad ten limit nie są zwracane deponentom. W obecnym stanie prawnym deponent może dochodzić brakującej kwoty na zasadach ogólnych z masy upadłości banku, co z reguły jest działaniem całkowicie nieskutecznym i niepozwalającym na odzyskanie całości środków finansowych. Natomiast projekt przewiduje, że w takim przypadku DFG wypłaci nabywcom kwoty odpowiadające ich udziałowi w kwocie zgromadzonej na MRP w części nieobjętej limitem gwarancyjnym BFG.
Planowane zmiany sprawią, że środki nabywcy wpłacone na MRP będą chronione w całości bez względu na rodzaj wybranego przez dewelopera rachunku, co z pewnością wpłynie na poprawę bezpieczeństwa transakcji na rynku nieruchomości.
