Nieważne kary umowne dla użytkownika wieczystego za niezagospodarowanie nieruchomości zgodnie z umową

Stan faktyczny

W 2007 r. miasto J. oddało spółce M. w użytkowanie wieczyste dwie działki gruntu, będące własnością gminy miejskiej. W umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego zawarto zobowiązanie spółki M. do zabudowania obydwu nieruchomości budynkami mieszkalnymi z funkcją usługową – w praktyce na gruntach w użytkowaniu wieczystym miało powstać osiedle mieszkaniowe, przy czym projekty budynków i zabudowy musiały być zgodne z okoliczną zabudową (z racji jej zabytkowego charakteru, projekty miały być opiniowane m.in. przez konserwatora zabytków).

Inwestor miał zrealizować zabudowę w ciągu 5 lat od sporządzenia aktów notarialnych przekazania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, przy czym w ciągu 2 lat spółka miała co najmniej wykonać prace fundamentowe. W razie niezrealizowania w terminie tych inwestycji inwestorowi-użytkownikowi wieczystemu groziły kary umowne w kwocie równej 10% ceny nieruchomości.

Spółka M. rozpoczęła wstępne prace nad inwestycją, ale już rok po oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste, miasto J. sprzedało sąsiednią nieruchomość innemu inwestorowi, który rychło wybudował na swoim gruncie spory supermarket z parkingiem. To spowodowało poważne ograniczenia w realizacji inwestycji spółki M., gdyż nie można już było wybudować budynków według pierwotnych planów, gdyż dostęp do działek został poważnie utrudniony. W dodatku sąsiedztwo supermarketu znacząco wpłynęło na cenę potencjalnych mieszkań i postawiło pod znakiem zapytania opłacalność inwestycji.

Wobec niezrealizowania w terminie inwestycji, miasto J. zażądało zapłaty ustalonych kar umownych. Spółka M. odmówiła uregulowania tych należności, podnosząc argument, że miasto samo przyczyniło się do niemożności zrealizowania inwestycji przez spółkę M., zbywając sąsiedni grunt i pozwalając na budowę marketu, tym samym utrudniając zadanie inwestorowi. Sprawa trafiła do sądu.

Stanowisko sądów I i II instancji

Sąd I instancji powództwo oddalił. Z kolei Sąd Okręgowy w J. rozpoznający apelację gminy miasta J. dostrzegł w sprawie istotny problem prawny: czy postanowienia zawarte w umowach o ustanowienie użytkowania wieczystego dotyczące kary umownej z w razie niedokonania zabudowy, nabytej od gminy nieruchomości, w wysokości i terminie wskazanym w umowie, na podstawie przepisu art. 483 § 1 KC, pozostają w sprzeczności z art. 63 GospNierU, a przynajmniej zmierzają do ich obejścia? Pytanie prawne przekazał do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

Stanowisko Sądu Najwyższego

W odpowiedzi SN wydał uchwałę, z której stwierdził, iż nieważne jest postanowienie umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego określające obowiązek zapłaty przez użytkownika wieczystego kary umownej w wypadku niezagospodarowania nieruchomości w terminie wskazanym w umowie.

Wnioski z orzeczenia

Artykuł 63 GospNierU dopuszcza dodatkowe opłaty w razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, jednak opłaty te mają charakter dodatkowych opłat rocznych, a poza tym ustala się je w drodze decyzji, a więc w trybie administracyjnym. Zaś tak przepisy KC jak i GospNierU nie przewidują cywilnoprawnych kar umownych w umowach o ustanowienie użytkowania wieczystego. Ustanowienie kar umownych w umowach o ustanowienie użytkowania wieczystego należy więc uznać za sprzeczne z ustawą, co w świetle art. 58 § 1 KC powoduje nieważność takich postanowień.

Tym samym gminom, ani Skarbowi Państwa nie wolno „uzupełniać” umów o ustanowienie użytkowania wieczystego karami za niezagospodarowanie terenu – mogą zastosować jedynie sankcje wynikające z GospNierU. Mogą więc jedynie nałożyć na użytkowników wieczystych dodatkowe opłaty rocznych, w trybie administracyjnym.