Nieruchomość podzielona – jak to wpływa na przekształcanie użytkowania wieczystego we własność?

Sprawa dotyczyła nieruchomości, której spółka deweloperska stała się użytkownikiem wieczystym na podstawie umowy notarialnej z 2017 r. Niedługo potem podzieliła grunt na dwie działki, wpisane do ewidencji pod numerami 46/80 i 46/81. Na obu zostały zaplanowane budynki wielorodzinne. Jako pierwsza została zabudowana działka 46/80 i już w sierpniu 2019 r. zostało wydane pozwolenie na użytkowanie wzniesionego tam budynku. W tym czasie na drugi budynek zostało dopiero wydane pozwolenie na budowę.

Spółka, powołując się na ustawę z 2018 r. o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkalne w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 139 ze zm.) wystąpiła do prezydenta Kielc o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie tych działek. Prezydent uznał jednak, że nie może wydać takiego dokumentu dla całej nieruchomości, bo jedna z działek nie została jeszcze zabudowana – drugiego budynku nawet nie zaczęto stawiać.

Prezydent Kielc, zdaniem spółki, bezpodstawnie zawęził pojęcie gruntu i dlatego ograniczył wydanie zaświadczenia tylko do jednej działki. Według dewelopera nie ma żadnego przepisu prawa, który wskazywałby, że gdy nieruchomość podzielona jest na działki, to każda z nich musi być zabudowana, żeby można było przekształcić użytkowanie wieczyste w prawo własności. Wojewoda podzielił jednak zdanie prezydenta miasta i uznał, że nie można przekształcać działek „z potencjałem do zabudowy”. Można to zrobić tylko, gdy na gruncie rzeczywiście stoi budynek mieszkalny. Dlatego prezydent miasta prawidłowo odmówił przekształcenia jednej z działek.

Sprawa trafiła do WSA w Kielcach. Według Sądu ustalenie, że wniosek dotyczy jednej nieruchomości nie oznacza z automatu, że zabudowanie tej nieruchomości choć jednym budynkiem powoduje z mocy prawa przekształcenie całości w prawo własności, jeśli w skład nieruchomości wchodzi więcej niż jedna działka. Kiedy wniosek był składany, to działka 46/81 była niezabudowana, a niezbędnym warunkiem przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności jest to, by grunt był faktycznie wykorzystany na cele mieszkaniowe.