Nie wolno pomijać właścicieli przy indywidualnych głosowaniach we wspólnotach mieszkaniowych – uchwała SN z 27.2.2020 r. (III CZP 59/19)

Uchwały wspólnot mieszkaniowych podjęte w trybie indywidualnego zbierania głosów z pominięciem części właścicieli lokali mogą być sądownie uchylone.

Stan faktyczny

Pan M. był członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej K. w mieście S. W budynku, w którym funkcjonuje ta wspólnota jest kilkanaście lokali mieszkalnych oraz trzy lokale usługowe. Problemem było to, że mieszkania zajęte są przeważnie przez najemców, często krótkoterminowych i okazjonalnych. W efekcie z właścicielami wielu mieszkań jest utrudniony kontakt, tym bardziej, że w zdecydowanej większości nie mieszkają nawet w mieście S.

Dlatego w marcu 2014 r. Wspólnota K. przyjęła nowy statut, w którym ustalono, że w określonych sytuacjach (m.in. gdy uchwała musi być podjęta w trybie pilnym, przewidywany koszt zwołania zebrania byłby niewspółmiernie duży w stosunku do wagi sprawy, oraz gdy uchwała, którą poddano pod głosowanie na zebraniu, nie uzyskała wymaganej większości, ale z analizy rezultatów głosowania wynika, że może taką większość uzyskać dzięki głosom właścicieli, którzy w głosowaniu na zebraniu nie uczestniczyli) głosowanie będzie przeprowadzone w trybie indywidualnego zbierania głosów właścicieli lokali przez zarząd. W takim głosowaniu uczestniczyć mieli wyłącznie właściciele, którzy w głosowaniu na zebraniu nie uczestniczyli.

Po wprowadzeniu tego statutu we wskazanym trybie podjęto kilka uchwał, które następnie pan M. zakwestionował, kierując do sądu pozew o ich uchylenie. Twierdził, że zasady określone w statucie i sposób procedowania przy tych uchwałach łamią przepisy ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 737 ze zm.), zasady współżycia społecznego i ustalone zwyczaje, gdyż uchwały podjęto w tym trybie bez uprzedniego zawiadomienia wszystkich członków wspólnoty.

Stanowisko sądu I i II instancji

Sąd I instancji uznał powództwo za zasadne i uchylił sporne uchwały. Jednak rozpatrujący apelację Sąd Apelacyjny w G. uznał, że istnieje w sprawie istotny problem prawny dotyczący kwestii niezapewnienia wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą członków wspólnoty mieszkaniowej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Wspomnieć należy, że uchwała dotyczyła zgody na sprzedaż alkoholu w pełnym zakresie w jednym z lokali użytkowych (gdzie znajdował się sklep, który zmienił najemcę). Kwestię do przedstawiono Sądowi Najwyższemu.

Stanowisko Sądu Najwyższego

W odpowiedzi SN wydał 27.2.2020 r. uchwałę (III CZP 59/19), zgodnie z którą niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.

Tym samym wszelkie ograniczenia podmiotowe w głosowaniu nad uchwałami wspólnot mieszkaniowych określone w statutach wspólnot, mogą być przed sądem kwestionowane, a uchwały – uchylone. Jednakże SN wskazuje na warunek – niezapewnienie musi mieć wpływ na treść uchwały. To jednak będzie zawsze analizował sąd.





 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp:

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Zasady przetwarzania danych osobowych