Nie ma skargi na brak hipoteki – uchwała Sądu Najwyższego

Stan faktyczny

Spółka deweloperska B. realizowała inwestycję mieszkaniową w mieście P. w województwie dolnośląskim. Gdy inwestycja dobiegła już końca, spółka ogłosiła upadłość – zobowiązania wobec banku W., kredytującego inwestycję, przekroczyły bowiem możliwości finansowe spółki.

Całość nieruchomości upadłej spółki była już wcześniej obciążona hipoteką na rzecz wspomnianego banku, w celu zabezpieczenia kredytu. Hipoteka obciążała grunt oraz wybudowany na nim budynek mieszkalny.

W toku procedury upadłościowej, już na wniosek syndyka, referendarz sądu wieczystoksięgowego w T. (w którego okręgu znajdowała się nieruchomość bankrutującej spółki) dokonał podziału nieruchomości w taki sposób, że z działki, na której znajdował się już gotowy i zasiedlony budynek mieszkalny (mieszkania zostały bowiem oddane do użytku już wcześniej) wydzielone zostały udziały w postaci mieszkań i części gruntu (udziału w nieruchomości wspólnej).

Te wszystkie nieruchomości lokalowe wraz z udziałami w gruncie, zostały sprzedane przez syndyka i na nich urządzono nowe księgi wieczyste – ale już bez obciążeń hipotecznych. Potraktowano je bowiem jako nowe nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 313 ust. 2 zd. 1 ustawy z 28.2.2003 r. Prawo upadłościowe (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1228 ze zm.; dalej: PrUp), sprzedaż nieruchomości w ramach postępowania upadłościowego powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi w ustawowym terminie.

Gdy bank W. dowiedział się o tych transakcjach, złożył do sądu skargę na czynności referendarza, które miały polegać na niewpisaniu hipoteki umownej na rzecz banku, w dziale IV nowych ksiąg wieczystych urządzonych dla nowowydzielonych nieruchomości (lokali i udziałów w gruncie).

Stanowisko sądu I i II instancji

Sąd Rejonowy w T. skargę tą jednak odrzucił, uznając, że jest ona bezprzedmiotowa – nie można bowiem skarżyć orzeczenia, którego nie ma. Tu zaś przedmiotem skargi był brak wpisu, a więc – zdaniem sądu – czynność nieistniejąca.

Rozpatrujący apelację banku wrocławski Sąd Okręgowy dostrzegł jednak w sprawie problem prawny sprowadzający się do zasadniczego pytania: czy można zaskarżyć brak czynności organu sądowego – brak przeniesienia hipoteki na nowowydzielone nieruchomości.

Stanowisko Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy w odpowiedzi wydał uchwałę: skarga wierzyciela hipotecznego na niedokonanie z urzędu wpisu hipoteki do księgi wieczystej podlega odrzuceniu także wtedy, gdy do założenia tej księgi doszło na skutek wniosku o bezobciążeniowe odłączenie części nieruchomości sprzedanej w postępowaniu upadłościowym (art. 76 ust. 1 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece [t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204 ze zm.], w zw. z art. 313 ust. 1 PrUp).

W uzasadnieniu SN wskazał, że zagadnieniem istotnym jest tutaj kwestia czysto proceduralna – jak ma postąpić wierzyciel hipoteczny, w sytuacji gdy dojdzie do zbycia części wydzielonej nieruchomości przez syndyka już bez hipoteki. Choć funkcjonalnie dług wierzyciela uległ zmniejszeniu – bo nieruchomość obciążona hipoteką została pomniejszona przez wydzielenie i sprzedaż jej części na której nie przeniesiono już dotychczasowych obciążeń, to jednak w takim wypadku nie obowiązują inne szczególne przepisy. Skoro nie ma wpisu, wówczas skarga nie może być złożona, gdyż nie było czynności referendarza. Zarazem jednak wierzyciel hipoteczny nadal pozostaje uprawnionym i należy go zawiadomić o podziale nieruchomości i sprzedaży jej części już bez obciążeń. W takim wypadku może on złożyć wniosek o uzupełnienie wpisu i – ma na to 14 dni od zawiadomienia. Jest to więc – jak wykazał SN – żądanie podjęcia określonej czynności sądowej przez referendarza, ale już nie skarga na jego czynność, która nie miała miejsca. W razie wystąpienia z takim żądaniem referendarz musi rozstrzygnąć sprawę merytorycznie, czyli np. wydać postanowienie o odmowie wpisu hipoteki – i dopiero na takie, negatywne dla wierzyciela rozstrzygnięcie może zostać skierowana skarga do sądu wieczystoksięgowego.