Najem wygasa w razie braku akceptacji podwyżki czynszu

Stan faktyczny

Teresa D. zajmowała lokal mieszkalny na podstawie umowy najmu w budynku należącym do Towarzystwa Budownictwa Społecznego W. w W. Według wynajmującej lokal ten miał wiele wad ‒ pojawiały się pęknięcia ścian, wentylacja działała nieprawidłowo, a ponadto również posadzki m.in. w kuchni i łazience były nierówno położone.

W związku z tym lokatorka domagała się przeprowadzenia remontu mieszkania, ale zarazem zgłaszała zamiar wyprowadzenia się z lokalu, który zajmowała, na czas remontu, żądając jednocześnie zapewnienia na ten czas lokalu zastępczego na koszt TBS-u.

Towarzystwo Budownictwa Społecznego uznało konieczność wykonania prac remontowych, ale nie zgodziło się na udostępnienie lokalu zastępczego wynajmującej. Komisje remontowe, które oceniły usterki i zakres niezbędnych prac, uznały, że nie ma potrzeby wyprowadzki lokatorki na czas remontu. Prace mogły być wykonywane przy jej obecności, nie wymagały bowiem opróżnienia mieszkania i czasowej wyprowadzki lokatorki.

Niezależnie od powyższych problemów z remontem, pani D. otrzymała trzykrotnie zawiadomienia o kolejnych podwyżkach czynszu. Tych podwyżek nie zaakceptowała. Wywołało to kolejny konflikt z TBS-em, którego finałem było ostateczne wypowiedzenie umowy najmu przez TBS w 2012 r. i żądanie opróżnienia lokalu.

Postępowanie przed sądem I instancji

Pani D. skierowała wówczas powództwo przeciwko TBS, żądając ustalenia istnienia stosunku najmu lokalu mieszkalnego oraz bezskuteczności: wypowiedzenia umowy najmu i żądania opuszczenia lokalu. Domagała się też zasądzenia blisko 31 tys. zł tytułem nadpłaty czynszu za niepełnowartościowe mieszkanie, oraz przeprowadzenia remontu lokalu i zapewnienia na czas tego remontu zastępczego mieszkania, na koszt TBS.

Sądy oddaliły jednak powództwo, apelację i skargę kasacyjną pani D.

Stanowisko Sądu Najwyższego

Uzasadniając kończący sprawę wyrok SN wskazał, że ustalenia biegłych z zakresu budownictwa były jednoznaczne – usterki i wady spornego mieszkania nie uzasadniały opuszczenia lokalu na czas remontu i przyznania lokalu zastępczego na ten czas.

Poza tym umowa najmu uległa rozwiązaniu zanim TBS formalnie dokonało wypowiedzenia w 2012 r. Sąd Najwyższy wskazał, że gdy po pierwszych podwyżkach w 2008 r. lokatorka odmówiła ich przyjęcia, doszło do rozwiązania stosunku najmu. Wynikało to z faktu, iż przepisy ustawy z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2195 ze zm.; dalej: PBudMieszkU) nie regulują kwestii wypowiadania czy trybu zmian umów najmu, zawieranych przez TBS-y z lokatorami. Zgodnie z art. 33 u PBudMieszkU stosuje się przepisy o ochronie praw lokatorów.

Z kolei art. 8a ust. 5 ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 611 ze zm.; dalej: OchrLokU) stanowi, że skutkiem odmowy przyjęcia podwyżki czynszu jest rozwiązanie najmu po upływie 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia.

Odmowa przyjęcia nowej stawki czynszu oznacza zatem rozwiązanie najmu, chyba, że najemca złoży powództwo o ustalenie – ale nie samego istnienia stosunku najmu, tylko tego, czy podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości, zgodnie z art. 8a ust. 5 pkt 2 OchrLokU. Tym samym odmowa przyjęcia podwyżki czynszu za najem mieszkania w TBS-ie powoduje – w razie niezłożenia powództwa o ustalenie wysokości czynszu – rozwiązanie najmu po upływie terminu wypowiedzenia, który wynosi zasadniczo 3 miesiące.