Kto odpowiada za szkodę wyrządzoną przez lód spadający z budynku?

Stan faktyczny

W sprawie rozpoznanej przez Sąd Rejonowy w Legnicy (wyr. z 23.9.2014 r., VII C 282/13) powód domagał się w pozwie od pozwanej wspólnoty mieszkaniowej 3220,37 złotych z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że 8.12.2010 r. na samochód stanowiący jego własność spadły z dachu budynku bryły śniegu, powodując liczne szkody. W ocenie powoda odpowiedzialność za zdarzenie ponosi wspólnota mieszkaniowa. Pomimo wezwania do zapłaty odszkodowania, pozwana wspólnota do dnia wniesienia pozwu nie ustosunkowała się do żądania powoda.

W odpowiedzi na pozew wspólnota mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa w całości. W uzasadnieniu wskazała, że kwestionuje roszczenie powoda co do zasady, jak i co do wysokości. W jej ocenie nie ponosi odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną powodowi, zaś zgodnie z art. 429 ustawy z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U z 2014 r., poz. 121 ze zm.; dalej: KC) za naprawienie szkody jest wyłącznie odpowiedzialny zarządca nieruchomości.

Orzeczenie sądu I instancji

Sąd Rejonowy w Legnicy zgodnie z wnioskiem powoda wezwał do udziału w sprawie w charakterze pozwanego zarządcę nieruchomości, który stwierdził, że nie jest odpowiedzialny za uszkodzenie pojazdu należącego do powoda. Podkreślał, że nie wykonywał prac związanych z usuwaniem brył i sopli lodu z dachu, lecz powierzał ich wykonanie innym osobom. Zdaniem pozwanego wykonywał on prawidłowo swoje obowiązki jako zarządca nieruchomości wspólnej.

Sąd oddalił pozew w stosunku do pozwanego – wspólnoty mieszkaniowej i zasądził od pozwanego – zarządcy nieruchomości na rzecz powoda żądaną kwotę wraz z ustawowymi odsetkami.

Stwierdził, że w momencie zdarzenia samochód powoda był zaparkowany prostopadle do budynku. Kilka dni wcześniej, a nawet w tym samym dniu z dachu budynku również spadały sople lodu na chodnik, lecz nie dokonały żadnych zniszczeń.

Umowa zlecenia zarządzania nieruchomością wspólną pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a zarządcą nieruchomości została zawarta 31.8.2005 r. Na jej podstawie do obowiązków zarządcy nieruchomości wspólnej w zakresie obsługi eksploatacyjnej wspólnoty należało zapewnienie bieżącej, nieprzerwanej obsługi eksploatacyjnej nieruchomości wspólnej poprzez wyszukiwanie usługodawców, negocjowanie warunków zawieranych umów i kontrolę ich wykonania w zakresie utrzymania należytego porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku wszystkich właścicieli lokali.

Prace usuwania sopli i zalegającego śniegu, według oświadczenia zarządcy nieruchomości zlecał on podwykonawcom. Zarządca nie odśnieżał skośnych dachów zarządzanych przez siebie budynków, w tym budynku, z którego spadł sopel uszkadzając samochód powoda, nie zlecał również usługi usunięcia nawisów śnieżnych z dachu posesji przed 9.12.2010 r. Powód zgłosił szkodę ubezpieczycielowi wspólnoty mieszkaniowej, ale ubezpieczyciel odmówił wypłaty odszkodowania, uzasadniając to tym, że odpowiedzialność za zdarzenie ponosi zarządca nieruchomości i odszkodowanie powinno być wypłacone z jego polisy.

Powód zgłosił również szkodę ubezpieczycielowi zarządcy nieruchomości, ten również odmówił wypłaty odszkodowania, stwierdzając, że winę za zaistniałą szkodę ponosi wspólnota mieszkaniowa.

Sąd rejonowy podkreślił, że zarówno na prawidłowo, jak i na nieprawidłowo zaparkowany samochód powoda nie powinny w okresie zimowym z dachu tej nieruchomości spaść ani śnieg, ani sople lodu. Jeżeli zaistniała taka sytuacja, to doświadczenie życiowe pozwala na wyprowadzenie wniosku, że doszło do zaniedbania ze strony zarządcy posesji, odpowiadającego za zapewnienie bezpieczeństwa użytkownikom korzystającym z chodnika i przejścia czy przejazdu przy nieruchomości. To z kolei prowadzi do przyjęcia odpowiedzialności pozwanego, czyli zarządcy nieruchomości względem powoda jako właściciela uszkodzonego pojazdu na podstawie art. 415 KC, czyli na zasadzie winy.

Sąd podkreślił, że zarządca powinien podjąć stosowne działania, aby wyeliminować niebezpieczeństwo osunięcia śniegu i lodu. Między powstałą szkodą powoda a zaniechaniem zarządcy nieruchomości zachodzi zatem normalny związek przyczynowy przewidziany w art. 361 § 1 KC. Pozwany zarządca nieruchomości jako osoba profesjonalnie zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami powinien w określonym nieprzerwanym czasie, tj. przez czas trwania umowy o zarządzanie, utrzymywać dach nieruchomości w stanie oczyszczonym, niezagrażającym bezpieczeństwu przechodniów i pojazdów.

Powyższe przesłanki muszą wystąpić łącznie, a ciężar ich udowodnienia spoczywa na powodzie. W ocenie sądu powód skutecznie wykazał, że pozwany nie dopełnił spoczywającego na nim obowiązku w postaci usunięcia śniegu lub lodu z dachu zarządzanej nieruchomości, wynikających z umowy o zarządzanie nieruchomością lub z przepisów prawa, zaniechanie zarządcy nieruchomości było zawinione, czyli pozwany mógł zapobiec zdarzeniu, ale tego nie zrobił, czy to umyślnie, czy też lekkomyślnie lub z niedbalstwa, śnieg spadł z dachu budynku, który pozostawał w zarządzie pozwanego.

Sąd podkreślił ponadto, że zarządca zgodnie z art. 61 pkt 2 ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.; dalej: PrBud) ma obowiązek zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Na pozwanym zarządcy nieruchomości spoczywał ciężar wykazania, że w dniu uszkodzenia samochodu nie wystąpiły takie zjawiska atmosferyczne, które ponownie doprowadziły do oblodzenia dachu i wystąpienia nawisów lodowych, czego nie uczynił, twierdząc, że dachu tego typu nie miał obowiązku oczyszczać.

Pozwana wspólnota mieszkaniowa zawarła umowę o zarządzanie. W myśl art. 429 KC: kto powierza wykonanie czynności drugiemu, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez sprawcę przy wykonywaniu powierzonej mu czynności, chyba że nie ponosi winy w wyborze albo że wykonanie czynności powierzył osobie, przedsiębiorstwu lub zakładowi, które w zakresie swej działalności zawodowej trudnią się wykonywaniem takich czynności. W omawianej sprawie wspólnota mieszkaniowa zleciła wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną, w tym prac związanych m.in. z usuwaniem skutków zimy zarządcy, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej świadczy usługi polegające na zarządzaniu nieruchomościami. W konsekwencji przez sam fakt zawarcia umowy zlecenia wspólnota mieszkaniowa zwolniła się od odpowiedzialności za szkody wynikające z nieprawidłowości przy procesie usuwania skutków zimy.

Sąd oddalił roszczenie powoda wobec pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, zasądził zatem na jej rzecz od powoda zwrot kosztów postępowania.