W kontekście podanej problematyki należy wspomnieć o ogólnej kompetencji JST w zakresie gospodarowania mieniem samorządowym, która wynika z art. 13 ust. 1 GospNierU, gdzie postanowiono, że z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.
W art. 659 § 1 KC postanowiono, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Z kolei, w art. 693 ww. KC postanowiono, że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Z punktu widzenia poruszonej problematyki kluczowe znaczenie mają przepisy zawarte w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a SamGminU, gdzie postanowiono, że do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, a dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość; do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy.
W kontekście poruszonego zagadnienia warto odnotować stanowisko wyrażone w rozstrzygnięciu nadzorczym Wojewody Lubelskiego z 22.11.2022 r. (znak NR PN-II.4131.387.2022), opublikowanym w wojewódzkim dzienniku urzędowym województwa lubelskiego.
W stanie faktycznym ww. sprawy ustalono następującą nieprawidłowość: Jeżeli zagospodarowanie wydzierżawionej lub wynajętej nieruchomości do celów w umowie wymaga dużych nakładów finansowych lub nakładów pracy, Wójt na wniosek dzierżawcy lub najemcy może zmniejszyć wysokość czynszu określonego w umowie lub całkowicie zwolnić z niego, do czasu wygaśnięcia przyczyn uzasadniających zastosowanie ulgi lub zwolnienia (ust. 2).
W ramach analizy prawnej stwierdzono m.in., że ww. zapis został podjęty bez podstawy prawnej.
Zwrócono uwagę na przepis art. 18 ust. 1 pkt 9 lit. a SamGminU, z którego nie wynika kompetencja do regulowania przez organ stanowiący gminy kwestii związanych z ustalaniem stawek czynszu, jego wysokości, warunków stosowania ulg czy zwolnień z płatności czynszu. Pod pojęciem „zasad” należy rozumieć ogólne, określone przez radę reguły i wytyczne dotyczące sposobu gospodarowania mieniem gminny, które winien uwzględnić wójt realizując zadania w zakresie gospodarowania mieniem gminnym. Znajduje to potwierdzenie w art. 25 ust. 1 GospNierU. Na podstawie ust. 2 tego przepisu w zw. z art. 23 ust. 1 pkt 5 tej ustawy, gospodarowanie zasobem polega w szczególności na wykonywaniu czynności związanych z naliczaniem należności za nieruchomości udostępnione z zasobu (w tym ustalanie stawek czynszu najmu i dzierżawy z zasobu gminnego). Ponieważ gospodarowanie mieniem komunalnym należy do organu wykonawczego gminy, przy zawieraniu umowy cywilnoprawnej do której należy zaliczyć umowę najmu i dzierżawy nieruchomości gminnej, gminę reprezentuje wójt, który ustala m.in. stawki czynszu.
Podsumowując, ustalenia kontrolne RIO są w pełni uzasadnione. Rada gminy nie może wkraczać w kompetencje wójta gminy.
