Kto kupuje dziurę w ziemi, traci ulgę mieszkaniową

Coraz więcej osób traci prawo do ulgi mieszkaniowej, bo skarbówka nie uznaje umów deweloperskich. To zła wiadomość dla wszystkich, którzy za pieniądze ze sprzedaży nieruchomości kupili nowe mieszkanie w budowie. Problem powstaje, gdy na ostateczne przeniesienie własności trzeba poczekać ponad dwa lata. Fiskus uznaje wówczas, że przekroczony został ustawowy termin uprawniający do ulgi. Chociaż podatnik zainwestował środki w zakup nowej nieruchomości, i tak musi zapłacić PIT od sprzedaży starej. Eksperci postulują zmianę przepisów tak, by uwzględniały także umowy deweloperskie.

Zysk dla fiskusa

Prawnik Marcin Malinowski podkreśla, że konsekwencje finansowe mogą być znaczące.

– W praktyce oznacza to konieczność zapłaty nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych podatku, zwłaszcza jeśli sprzedajemy nieruchomość nabytą w spadku i nie możemy odliczyć kosztów – mówi.

Przekonała się o tym kobieta, która sprzedała mieszkanie w 2016 r. Musi zapłacić 19 proc. PIT, ponieważ nie upłynęło jeszcze pięć lat od nabycia, chyba że przeznaczy całą kwotę na własne cele mieszkaniowe. W tym przypadku ma czas do końca 2018 r.

W lipcu 2017 r. kobieta podpisała umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. Od razu wpłaciła na nowe mieszkanie większość środków ze sprzedaży starego. Na początku 2018 r. wpłaci w kolejnej racie całość. Ostateczną umowę przenoszącą własność podpisze jednak dopiero w 2020 r.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał w interpretacji (0115-KDIT2-1.4011.336.2017.2.MN), że w tej sytuacji inwestycja nie chroni przed zapłatą podatku. Przypomniał, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU warunkiem zwolnienia z daniny jest przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe, np. nowy lokal. Nie wystarczy jednak podpisanie umowy deweloperskiej i wpłata pieniędzy. Bez ostatecznej umowy nie dochodzi do nabycia własności, więc nie zostaje spełniony warunek przeznaczenia pieniędzy na własne cele mieszkaniowe.

– Istotne jest zarówno wydatkowanie środków, jak i zawarcie aktu notarialnego przenoszącego własność w ciągu dwóch lat od sprzedaży – uznał fiskus.

Niewiele osób decyduje się na skargę do sądu, zwłaszcza że wyroki są różne. Przykładowo Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (I SA/Gd 1030/17) stanął po stronie fiskusa i uznał, że podatnik nie nabywa lokalu na podstawie umowy deweloperskiej. Nie ma więc prawa do ulgi.

Inne rozstrzygnięcie wydał WSA w Lublinie (I SA/Lu 435/17). Uznał, że podatnik ma prawo do zwolnienia z PIT, jeśli przez ustawowo określony czas finansuje budowę na podstawie umowy z deweloperem, zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu na podatnika.

Eksperci za zmianą

Ze stanowiskiem fiskusa nie zgadzają się też eksperci.

– Podejście organów podatkowych jest bardzo restrykcyjne i niezgodne z realiami gospodarczymi. Umowa deweloperska to obecnie standard. Co ważne, ma formę aktu notarialnego. Jej zawarcie można by więc traktować dla celów podatków jako nabycie nieruchomości – mówi Grzegorz Grochowina, menedżer w KPMG w Polsce.

Konrad Płochocki, radca prawny, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, podkreśla, że związek chce wystąpić do Ministerstwa Finansów o doprecyzowanie przepisów w sposób korzystny dla nabywców.

– Najlepszym rozwiązaniem byłaby nowelizacja PDOFizU. Kłopoty nabywców wyeliminowałby zapis, że realizacją własnych celów mieszkaniowych jest zawarcie w ustawowym terminie umowy deweloperskiej i zapłata pieniędzy – mówi Konrad Płochocki.

Jak wyjaśnia, ogromny popyt na mieszkania sprawia, że coraz więcej osób kupuje lokal na wczesnym etapie inwestycji. Dzięki temu mogą zapłacić niższą cenę.

– Jednak okres między podpisaniem umowy deweloperskiej a przenoszącej własność nieruchomości przekracza często dwa lata. W tej sytuacji łatwo o utratę ulgi – mówi Płochocki.

Według danych MF w 2016 r. sprzedaż nieruchomości wykazało ponad 100 tys. osób. Dochód do opodatkowania wyniósł 1,3 mld zł, a zwolniony z PIT na podstawie ulgi mieszkaniowej 5 mld zł.