Jeżeli roboty budowlane zostały zakończone lub wykonanie postanowienia albo decyzji przez inwestora jest niemożliwe, obowiązki te nakłada się na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego.
Zgodnie z art. 49e ustawy Prawo budowlane (dalej: PrBud), organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w przypadku:
- niezłożenia wniosku o legalizację w wymaganym terminie;
- wycofania wniosku o legalizację;
- nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych;
- niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych;
- braku uiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie;
- kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.
Z kolei – na podstawie art. 49f ust. 1 PrBud – w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części:
- bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę; albo
- bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia;
– jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne.
Natomiast w przypadku obiektów budowlanych, o których mowa w art. 103 ust. 2 PrBud, tj. obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie PrBud lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne – do których stosuje się przepisy dotychczasowe – uproszczone postępowanie legalizacyjne prowadzi się na żądanie właściciela lub zarządcy tego obiektu budowlanego. Organ nadzoru budowlanego w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym może wydać decyzję o nakazie rozbiórki w przypadku:
- nieprzedłożenia dokumentów legalizacyjnych w wyznaczonym terminie wskazanym w postanowieniu, o którym mowa w art. 49g ust. 1 PrBud;
- niewykonania w wyznaczonym terminie postanowienia, o którym mowa w art. 49h ust. 2 PrBud;
- gdy z ekspertyzy technicznej, o której mowa w art. 49g ust. 2 pkt 3 PrBud, wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi lub nie pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.
Na podstawie zaś art. 52 ust. 1 PrBud, obowiązki w formie nakazów i zakazów określone w postanowieniach i decyzjach, o których mowa w rozdziale 5B (art. 48 i nast. PrBud) nakłada się na inwestora. Jeżeli roboty budowlane zostały zakończone lub wykonanie postanowienia albo decyzji przez inwestora jest niemożliwe, obowiązki te nakłada się na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. Koszty związane z wykonaniem obowiązków, o których mowa wyżej, ponosi zatem inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego (tj. adresat decyzji).
Jak wyjaśnił to przy tym NSA w wyroku z 16.7.2024 r., II OSK 1328/23, Legalis, przesłanka „zakończenia robót budowlanych” powinna być rozumiana jako odnosząca się do sytuacji, w której nie można już z uwagi na konkretne okoliczności faktyczne w ogóle mówić o kontekście procesu inwestycyjno-budowlanego i statusie inwestora. Nie chodzi przy tym o identyfikowanie tego zakończenia robót budowlanych z modelowo rozumianym zakończeniem budowy, jako końcowym etapem legalnego, standardowego procesu budowlanego ukształtowanego prawem budowlanym, ale o oparte na konkretnych ustaleniach faktycznych stwierdzenie, iż mówienie o istnieniu kontekstu niezakończonego procesu inwestycyjnego jest bezprzedmiotowe, np. z uwagi na upływ czasu lub inne obiektywne okoliczności, a wykonanie nakazu przez inwestora niemożliwe.
Ponadto, na podstawie art. 67 ust. 1 PrBud, jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.
Nie mając przy tym wiedzy, w oparciu o jaką podstawę prawną organ nadzoru budowlanego wydał decyzję o rozbiórce, wskazać można jedynie, że decyzja ta (zwykle) wydawana jest wobec właściciela lub zarządcy budynku lub obiektu budowlanego, jeżeli przedmiotem rozbiórki jest ukończony obiekt budowlany. W okolicznościach przedstawionych w pytaniu adresatem decyzji organu będzie zatem gmina jako właściciel nieruchomości zabudowanej budynkiem gospodarczym (działa tu bowiem zasada superficies solo cedit wyrażona w art. 48 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którą z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania).
