Korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego – jednostkę samorządu terytorialnego

Korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych, co ogranicza jego ewentualną odpowiedzialność wobec właściciela lub użytkownika wieczystego, ale nie oznacza bezpośredniej odpowiedzialności najemców wobec właścicieli lub użytkowników (uchwała składu 7 sędziów SN z 19.4.2017 r., III CZP 84/16).

1. Stan faktyczny

Krzysztof P. i Małgorzata K. byli spadkobiercami dawnych właścicieli kamienicy w Warszawie znajdującej się na górnym Mokotowie. Właściciele tego budynku zostali wywłaszczeni na mocy tzw. dekretu Bieruta, tj. dekretu z 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy. Na mocy tego dekretu grunt i kamienica przeszła na własność gminy m. st. Warszawy, a następnie - po likwidacji samorządu terytorialnego w 1950 r. - na rzecz Skarbu Państwa. Dawni właściciele starali się jeszcze o uzyskanie tzw. prawa własności czasowej (przypominającego dzisiejsze użytkowanie wieczyste), ale ich wnioski zostały odrzucone.

Sprawa wróciła w 2005 r., kiedy to Prezydent m. st. Warszawy stwierdził niezgodność z prawem decyzji sprzed prawie 50 lat odrzucającej wniosek o ustanowienie własności czasowej i przyznał panu P. i pani K. prawo użytkowania wieczystego gruntu. Kamienica przeszła na własność spadkobierców, którzy następnie zażądali od miasta wynagrodzenia z tytułu wynajmu mieszkań we wspomnianej kamienicy. Mieszkania zostały bowiem wcześniej przez miasto wynajęte lokatorom, a niektóre z nich - sprzedano.

2. Stanowisko sądów powszechnych

Sprawa trafiła do sądu, który początkowo uznał, że miasto nie jest legitymowane biernie (czyli nie może być w sprawie pozwanym), ale pozwać należy dotychczasowych najemców - czyli w praktyce - lokatorów zajmujących mieszkania w spornej kamienicy. Problemu tego nie rozwiązał sąd II instancji, który skierował pytanie prawne do Sądu Najwyższego.

3. Orzeczenie Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy w odpowiedzi wydał uchwałę, w której stwierdził, że korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych, zgodnie z art. 224 i 225 ustawy z 23.4.1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.; dalej: KC).

W uzasadnieniu SN wskazał, że najistotniejszą kwestią było dookreślenie sposobu korzystania przez samoistnego posiadacza nieruchomości - którym w tym wypadku było miasto Warszawa. Korzystanie w tej sprawie polegało na oddaniu nieruchomości w najem posiadaczom zależnym. W rozpatrywanej sprawie samoistny posiadacz - gmina lub miasto, który oddaje nieruchomość w najem, sam jej nie używa. A korzystanie z nieruchomości ogranicza się już tylko do pobierania pożytków cywilnych, jakimi w tym wypadku są czynsze płacone przez najemców. Taki jest też zakres - ograniczony do wartości pożytków cywilnych - ewentualnej odpowiedzialności posiadacza samoistnego (czyli w tym wypadku jednostki samorządowej).

Warto wspomnieć, że nie oznacza to automatycznej odpowiedzialności najemców wobec nowych właścicieli czy użytkowników wieczystych, na co zwrócił uwagę już w konkluzji uzasadnienia SN.

Ważne
W obszernym wyjaśnieniu wydanym kilka dni po uchwale rzecznik prasowy SN, sędzia Michał Laskowski stwierdził m.in., że należy stanowczo zaprzeczyć powtarzanym w doniesieniach prasowych i różnych publikacjach informacjom, jakoby SN uznał w uchwale, że właściciele, którzy odzyskali własność nieruchomości, mogą domagać się od lokatorów wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Twierdzenie takie nie znajduje odzwierciedlenia w podjętej w 19.4. uchwale - podkreślił rzecznik.



 

Przetestuj System Legalis

 
Zadzwoń:
22 311 22 22
Koszt połączenia wg taryfy operatora.
lub zostaw swoje dane, a Doradca zdalnie
zbada Twoje potrzeby i uruchomi dostęp:

W polu numeru telefonu należy stosować wyłącznie cyfry (min. 9).


Wyślij

* Pola wymagane

Zasady przetwarzania danych osobowych: Administratorem danych osobowych jest Wydawnictwo C.H.Beck sp. z o.o., Warszawa, ul. Bonifraterska 17, kontakt: daneosobowe[at]beck.pl. Dane przetwarzamy w celu marketingu własnych produktów i usług, w celach wskazanych w treści zgód, jeśli były wyrażane, w celu realizacji obowiązków prawnych, oraz w celach statystycznych. W sytuacjach przewidzianych prawem, przysługują Ci prawa do: dostępu do swoich danych, otrzymania ich kopii, sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia, cofnięcia zgody oraz wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych. Pełne informacje w Polityce prywatności.


Wydawnictwo C.H.Beck
ul. Bonifraterska 17
00-203 Warszawa
Tel: 22 311 22 22
E-mail: legalis@beck.pl
NIP: 522-010-50-28, KRS: 0000155734
Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy
w Warszawie Kapitał Spółki: 88 000 zł

Zasady przetwarzania danych osobowych