1. Stan faktyczny
Krzysztof P. i Małgorzata K. byli spadkobiercami dawnych właścicieli kamienicy w Warszawie znajdującej się na górnym Mokotowie. Właściciele tego budynku zostali wywłaszczeni na mocy tzw. dekretu Bieruta, tj. dekretu z 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy. Na mocy tego dekretu grunt i kamienica przeszła na własność gminy m. st. Warszawy, a następnie – po likwidacji samorządu terytorialnego w 1950 r. – na rzecz Skarbu Państwa. Dawni właściciele starali się jeszcze o uzyskanie tzw. prawa własności czasowej (przypominającego dzisiejsze użytkowanie wieczyste), ale ich wnioski zostały odrzucone.
Sprawa wróciła w 2005 r., kiedy to Prezydent m. st. Warszawy stwierdził niezgodność z prawem decyzji sprzed prawie 50 lat odrzucającej wniosek o ustanowienie własności czasowej i przyznał panu P. i pani K. prawo użytkowania wieczystego gruntu. Kamienica przeszła na własność spadkobierców, którzy następnie zażądali od miasta wynagrodzenia z tytułu wynajmu mieszkań we wspomnianej kamienicy. Mieszkania zostały bowiem wcześniej przez miasto wynajęte lokatorom, a niektóre z nich – sprzedano.
2. Stanowisko sądów powszechnych
Sprawa trafiła do sądu, który początkowo uznał, że miasto nie jest legitymowane biernie (czyli nie może być w sprawie pozwanym), ale pozwać należy dotychczasowych najemców – czyli w praktyce – lokatorów zajmujących mieszkania w spornej kamienicy. Problemu tego nie rozwiązał sąd II instancji, który skierował pytanie prawne do Sądu Najwyższego.
3. Orzeczenie Sądu Najwyższego
Sąd Najwyższy w odpowiedzi wydał uchwałę, w której stwierdził, że korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych, zgodnie z art. 224 i 225 ustawy z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.; dalej: KC).
W uzasadnieniu SN wskazał, że najistotniejszą kwestią było dookreślenie sposobu korzystania przez samoistnego posiadacza nieruchomości – którym w tym wypadku było miasto Warszawa. Korzystanie w tej sprawie polegało na oddaniu nieruchomości w najem posiadaczom zależnym. W rozpatrywanej sprawie samoistny posiadacz – gmina lub miasto, który oddaje nieruchomość w najem, sam jej nie używa. A korzystanie z nieruchomości ogranicza się już tylko do pobierania pożytków cywilnych, jakimi w tym wypadku są czynsze płacone przez najemców. Taki jest też zakres – ograniczony do wartości pożytków cywilnych – ewentualnej odpowiedzialności posiadacza samoistnego (czyli w tym wypadku jednostki samorządowej).
Warto wspomnieć, że nie oznacza to automatycznej odpowiedzialności najemców wobec nowych właścicieli czy użytkowników wieczystych, na co zwrócił uwagę już w konkluzji uzasadnienia SN.