Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zbytkami przewiduje różne formy ochrony konserwatorskiej mające zastosowanie w odniesieniu do nieruchomości. Ustawa dopuszcza ochronę konserwatorską o charakterze indywidualnym (wpis do rejestru zabytków konkretnego budynku) lub też ochronę o charakterze obszarowym.
Jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 25.5.2021 r., II SA/Gd 859/20, wpis obszarowy oznacza, że ochronie prawnej podlegają wszystkie znajdujące się na tym obszarze obiekty. Inny jest tylko zakres ochrony takich obiektów niż obiektów wpisanych indywidualnie do rejestru zabytków. W przypadku wpisu obszarowego ochronie podlegają zewnętrzne cechy obiektów (tworzące substancję zabytkową). W przypadku wpisu indywidualnego ochrona jest szersza, gdyż obejmuje również wnętrze obiektu, co oznacza, że zezwoleń konserwatora zabytków wymagają również prace budowlane prowadzone wewnątrz budynku wpisanego indywidualnie do rejestru zabytków. W wypadku wpisania do rejestru zabytków dodatkowo zespołu budowlanego (zlokalizowanego na obszarze objętego ochroną układu urbanistycznego), tj. powiązanej przestrzennie grupy budynków, należy mieć na uwadze, że przedmiotem ochrony jest także ten zespół, który tworzą wchodzące w jego skład budynki, m.in. ze względu na wyróżniające cechy formy architektonicznej i stylu, w których mieści się też wygląd elewacji.
Taki wpis do rejestru zabytków pociąga za sobą określone obowiązki dla właściciela nieruchomości objętej wpisem, ale także dla organów administracji prowadzących określone postępowania administracyjne, w szczególności organów administracji budowlanej.
W konsekwencji, w ocenie sądu, pozwolenie konserwatorskie na prowadzenie robot budowlanych dotyczy również obszaru wpisanego do rejestru zabytków, a nie wyłącznie obiektu budowlanego wpisanego odrębnie do tego rejestru, gdyż wpis do rejestru układu urbanistycznego oznacza automatycznie, że ochrona konserwatorska rozciąga się na cały obszar tego układu.
Zatem roboty budowlane przy elewacji budynku wchodzącego w skład zespołu zabudowań objętych historycznym układem urbanistycznym, z mocy art. 36 ust. 1 pkt 1 i 2 OchrZabU, wymagają pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Wskazać przy tym należy, że z punktu widzenia wymogu uzyskania pozwolenia konserwatorskiego istotne znaczenie ma to, czy określone roboty, bez względu na ich zakres, ingerowały w substancję budynku w sposób, który może naruszać zasady obowiązującej ochrony konserwatorskiej. Tylko bowiem ten organ władny jest stwierdzić, czy planowane lub już wykonane roboty naruszają substancję budynku w taki sposób, który narusza ustalony zakres ochrony konserwatorskiej.
Następstwem objęcia nieruchomości wpisem do rejestru zabytków jest konieczność uzyskania pozwolenia konserwatora zabytków na prowadzenie prac budowlanych przy tym budynku.
