Kogo obciąża remont balkonu w budynku wielomieszkaniowym?

Zagadnienie własności balkonu jako elementu architektonicznego stanowiło przedmiot wielokrotnego rozstrzygania przez judykaturę. Można tu wskazać m. in. na takie stanowiska:

1) balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego W konsekwencji przyjąć należało, iż płytki znajdujące się w obrębie balkonów przedmiotowego budynku, stanowią jedynie tzw. wierzchnią warstwę wykończeniową oraz służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, stanowiąc ich część składową (wyrok Sądu Najwyższego z 3.10.2002 r., III RN 153/01);

2) prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje również tarasy, a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. W tym zakresie właściciele ci mają, wynikający z przepisu art. 13 ust. 2 WłLokU obowiązek utrzymywania przynależnego do nich tarasu w należytym stanie (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28.3.2017 r., II OSK 1929/15);

3) balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20.2.2019 r., II OSK 794/17).

Ostatecznie zagadnienie to zostało rozstrzygnięte przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 10.3.2022 r., II OSK 835/19. Stwierdził on, iż należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 61 PraBud określone obowiązki związane z utrzymaniem obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym ciążą na właścicielu lub zarządcy nieruchomości. Do części wspólnych nieruchomości można zaliczyć elementy konstrukcyjne obiektu budowlanego oraz elementy elewacji decydujące m.in. o estetyce budynku. Niemniej przepisy PrBud w ramach obowiązków z art. 61 nie rozstrzygają kwestii własnościowych, a jedynie wskazują na zakres obowiązku, który wynika z treści art. 5 ust. 2 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1–7 PrBud.

Także przepisy WłLokU tego zagadnienia nie precyzują z punktu widzenia tego, co dokładnie jest częścią wspólną nieruchomości, a w skardze kasacyjnej nie wykazano, aby przedmiotowe balkony stanowiły odrębną własność poszczególnych lokali mieszkalnych. Sama kwestia ich przynależności do lokalu nie ma bowiem przesądzającego znaczenia dla prawidłowości wskazania adresata obowiązków z art. 61 PrBud. Kwestii tej nie wyjaśnia przywołany w skardze kasacyjnej art. 13 ust. 1 WłLokU, który z jednej strony wskazuje, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu; z drugiej zaś – że uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. O ile kwestia użytkowania balkonu, związana z uznaniem balkonu jako pomieszczenia przynależnego do lokalu może być kwalifikowana do elementów niewchodzących w skład części wspólnej, o tyle kwestie związane z elementami konstrukcyjnymi i estetycznymi powinny być rozpatrywane jako części nieruchomości wspólnej. Na tak wyznaczony zakres stanu prawnego, jaki wynika z PrBud i WłLokU nie ma zasadniczo zaznaczenia argumentacja skargi kasacyjnej, która odwołuje się do kwestii własnościowych dotyczących ogólnego pojęcia „balkonu”. Tego rodzaju argumentacja nie przeczy temu, że kwestie związane z elementami konstrukcyjnymi i estetyką nie należą do wyłącznego dominium właściciela lokalu mieszkalnego, lecz w przypadku istnienia wspólnoty mieszkaniowej, tego rodzaju problematykę należy rozpatrywać w ramach części wspólnej budynku.

Dlatego na akceptację zasługuje pogląd prawny, zgodnie z którym, jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal. W budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy pomiędzy uprawnieniami właścicieli lokali, a częściami wspólnymi.