Gmina lub miasto musi sama wytoczyć proces „dzikim” lokatorom

Stan faktyczny

Na wokandzie SN stanęła kolejna sprawa, w której Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych (dalej: ZKZL) w P. sp. z o.o. pozwał lokatorów mieszkania komunalnego o zapłatę zaległych czynszów i opłat z tytułu użytkowania lokalu.

Problem polegał na tym, że główna lokatorka mieszkania nie płaciła czynszu i z tego powodu umowa najmu mieszkania komunalnego została wypowiedziana. Do wypowiedzenia doszło jednak jeszcze w 2007 r. – wówczas w imieniu miasta P. (właściciela kamienicy i lokali znajdujących się w niej) działał zakład budżetowy miasta – Zarząd Lokali Komunalnych (ZLK). Ponieważ był tylko jednostką organizacyjną (samorządową) miasta P., w obrocie cywilnym funkcjonował więc jako przedstawiciel właściciela – miasta P.

Mimo wypowiedzenia najmu, lokatorka, wraz z innymi osobami nadal zajmowała mieszkanie. W maju 2013 r. uchwałą rady miasta P. doszło do likwidacji ZLK. W jego miejsce miasto powołało spółkę komunalną: ZKZL sp. z o.o. Spółka była już odrębnym od miasta podmiotem prawnym, zależnym wprawdzie od niego (miasto ma 100% udziałów), ale działającym już na zlecenie i na własny rachunek. Miała wykonywać funkcje zarządcze w stosunku do lokatorów i najemców mieszkań i lokali komunalnych, należących do miasta P.

Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych wykonując zadania zlecone przez miasto skierował więc powództwo przeciwko lokatorom zajmującym nadal mieszkanie bez tytułu prawnego i niepłacącym czynszu. Tyle, że powództwo to zostało oddalone już w I instancji, gdyż sąd wskazał, że spółka nie ma tytułu prawnego do wykonywania czynności prawnych – nie tylko nie jest właścicielem mieszkania, ale nigdy nie zawierała żadnej umowy z pozwanymi lokatorami. Jedynym tytułem do ewentualnych roszczeń było oddanie w dzierżawę spółce budynku, w którym znajdowało się mieszkanie, zajmowane przez lokatorów bez tytułu prawnego. Zdaniem sądu dzierżawa nie wystarczy, gdyż nie jest on właścicielem, ani nawet posiadaczem samoistnym, a sama umowa dzierżawy nie wystarcza by uznać się za uprawnionego do wytaczania roszczeń we własnym imieniu.

Stanowisko sądu apelacyjnego

Apelację złożyła spółka, ale sąd II instancji sprawy nie rozstrzygnął, tylko skierował do SN pytanie prawne, dotyczące kwestii: czy odszkodowania, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1234 ze zm.; dalej: OchrLokU) – czyli odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu – może dochodzić podmiot, z którym osobę zajmującą lokal bez tytułu prawnego nigdy nie wiązał stosunek prawny uprawniający do używania lokalu, ale który dysponuje uprawnieniem do korzystania z takiego lokalu i pobierania z niego pożytków, wynikającym ze stosunku prawnego nawiązanego z właścicielem lokalu w rozumieniu prawnorzeczowym, czy tylko właściciel w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 2 OchrLokU, czy też właściciel w rozumieniu prawnorzeczowym?

Stanowisko Sądu Najwyższego

W odpowiedzi SN wydał 5.12.2019 r. uchwałę (III CZP 35/19), zgodnie z którą roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego, przewidziane w art. 18 ust. 1 OchrLokU przysługuje osobie będącej właścicielem lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 2 OchrLokU w okresie, którego dotyczy żądanie pozwu.

Tym samym SN orzekł podobnie, jak w niedawnej uchwale z 8.11.2019 r. (III CZP 28/19) – pozew przeciwko lokatorowi zajmującemu bez umowy mieszkanie może wytoczyć wyłącznie właściciel nieruchomości i mieszkania albo wynajmujący ewentualnie inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Skoro spółka nie była i praktycznie nie mogła być stroną umowy najmu lokalu komunalnego (jak wspomniano – najem wypowiedziało miasto kilka lat przed powołaniem spółki), nie może więc być legitymowana do wytaczania roszczeń przeciwko „dzikim” lokatorom. To powinno zrobić miasto jako właściciel.