W czwartek Sąd Najwyższy rozstrzygnął wątpliwości, jakie często pojawiają się podczas dochodzenia należności z tytułu rocznych opłat za użytkowanie wieczyste. SN przesądził, że po nakaz zapłaty właściciel nieruchomości musi iść do sądu właściwego ze względu na siedzibę (ewentualnie miejsce zamieszkania) użytkownika wieczystego, a nie do tego, który jest właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Zaległości w opłatach
Z pytaniem prawnym w tej sprawie wystąpił do SN Sąd Apelacyjny w Warszawie. Rozstrzygał spór między Agencją Nieruchomości Rolnych (czyli reprezentantem właściciela nieruchomości Skarbu Państwa) a deweloperem (czyli użytkownikiem wieczystym). Chodziło o grunt na warszawskim Wilanowie.
Agencja Nieruchomości Rolnych wystąpiła przeciwko deweloperowi o wydanie nakazu zapłaty przeszło 200 tys. zł. Były to zaległości z kilku lat w rocznej opłacie z tytułu użytkowania wieczystego. Deweloper bronił się, że prawo użytkowania wygasło, bo grunt został przejęty pod drogi na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zwrócił też uwagę, że Agencja Nieruchomości Rolnych wystąpiła po nakaz zapłaty do niewłaściwego sądu – siedzibę ma bowiem w Gdyni.
Podobnego zdania co deweloper był warszawski Sąd Okręgowy – stwierdził brak swojej właściwości. Sprawę przekazał więc do gdańskiego Sądu Okręgowego. Uzasadnił to tym, że chodzi o roczne opłaty, te zaś mają charakter cywilnoprawnych świadczeń okresowych, a nie o prawo rzeczowe (w tym przypadku właściwy jest sąd miejsca położenia nieruchomości).
Agencja Nieruchomości Rolnych wniosła zażalenie do Sądu Apelacyjnego w Warszawie. Według niej z wpisu w księdze wieczystej wyraźnie wynika, że deweloper jest użytkownikiem wieczystym, a sądem właściwym do zbadania sprawy jest sąd warszawski.
SA nabrał jednak wątpliwości natury prawnej i zwrócił się do Sądu Najwyższego. Zapytał, czy w sprawie o zasądzenie należności obejmującej opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego właściwość miejscową sądu określa art. 38 kodeksu postępowania cywilnego. Gdyby tak było, oznaczałoby to, że właściwy jest sąd ze względu na położenie nieruchomości. W ocenie warszawskiego Sądu Apelacyjnego niewątpliwie opłaty roczne mają charakter cywilnoprawnych świadczeń, jednak nierozerwalnie są one związane z prawem użytkowania wieczystego, czyli prawem rzeczowym.
Sąd Najwyższy nie miał jednak wątpliwości i podjął uchwałę, że art. 38 KPC nie ma zastosowania w sprawach o zapłatę zaległych opłat rocznych za użytkowanie wieczyste gruntu.
Decyduje siedziba
Oznacza to, że Agencja Nieruchomości Rolnych powinna wystąpić o wydanie nakazu zapłaty należności z tytułu rocznych opłat do gdańskiego Sądu Okręgowego, a nie do warszawskiego.
Stefan Jacyno, adwokat i wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy
Uchwała Sądu Najwyższego jest zdroworozsądkowa. Należności z rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste mają bowiem charakter roszczenia pieniężnego. Z tego powodu powinno się stosować przepisy kodeksu postępowania cywilnego o właściwości ogólnej, czyli decydujące znaczenie ma miejsce zamieszkania lub siedziba użytkownika wieczystego. Jak widać na tym konkretnym przykładzie, nie jest to jednak takie oczywiste. Nie ma bowiem wyraźnego przepisu w tej sprawie. A szkoda. Uważam, że w tego typu sprawach powinno być tak jak w umowach najmu, gdzie właściwość sądu jest przemienna, czyli powód może wybrać, czy wystąpić do sądu właściwego ze względu ma miejsce zamieszkania (siedziby|) czy też położenia nieruchomości.
sygnatura akt: III CZP 14/17
