Egzekucja hipoteki trwa mimo zmiany właściciela – uchwała SN

Stan faktyczny

Małżeństwo S. zawarło z panem T. w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości obejmującej lokal mieszkalny. Jednocześnie małżonkowie-właściciele mieszkania w formie aktu notarialnego udzielili pozwanemu pełnomocnictwa do zawarcia w ich imieniu umowy sprzedaży wspomnianej nieruchomości objętej umową przedwstępną, za określoną w tej umowie cenę. Pełnomocnictwo miało charakter nieodwołany, wygasało z upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, a pełnomocnik mógł być drugą stroną czynności prawnych, których dokonywał w imieniu mocodawców.

Ostatecznie pan T. zawarł umowę sprzedaży, przy której działał osobiście jako kupujący oraz jako pełnomocnik małżeństwa S. będących sprzedawcami, czyli w praktyce działał jednocześnie jako strona umowy i pełnomocnik drugiej strony. Na podstawie tejże umowy notarialnej, pan T. uzyskał na swoją rzecz wpis własności mieszkania w księdze wieczystej.

Stanowisko sądów powszechnych

Później jednak umowy powyższe, tak umowę przedwstępną, jak i sprzedaż oraz pełnomocnictwo uznano za nieważne na podstawie art. 65 § 2 i art. 58 § 2 ustawy z 23.4.1964 r. ‒ Kdeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.; dalej: KC), przyjmując że czynności te nie zostały objęte zgodnym zamiarem stron, a nadto są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. W efekcie sąd wieczystoksięgowy uznał wpis o własności mieszkania na rzecz pana T. za nieprawidłowy i wydał postanowienie, uzgadniające treść księgi wieczystej z faktycznym stanem prawnym, wykreślając pana T. z księgi wieczystej i wpisując ponownie na jego miejsce małżonków S.

Apelację od tego orzeczenia złożył pan T. i tu pojawił się problem. Okazało się bowiem, że w dziale III księgi wieczystej znajduje się wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości (w której skład wchodziło sporne mieszkanie) przez komornika sądowego na rzecz jeszcze innych wierzycieli, także przeciwko panu T. To postępowanie nie było jeszcze zakończone w chwili orzekania o uzgodnieniu księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

W tej sytuacji – zdaniem rozpoznającego apelację Sądu Okręgowego w P. – powstała konieczność ustalenia, jaki jest wzajemny stosunek procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej, którego efektem było wykreślenie pozwanego – pana T. jako właściciela, do postępowania egzekucyjnego z tej nieruchomości, które równocześnie jest prowadzone przeciwko niemu jako dłużnikowi i jeszcze się nie zakończyło. Zdaniem sądu uzgodnienie treści księgi wieczystej na skutek wyroku nakazującego wykreślenie własności ujawnionej na rzecz dłużnika i wpis rzeczywistego właściciela może być uważane za przeszkodę do kontynuowania egzekucji z nieruchomości, gdyż ustala brak własności nieruchomości dłużnika i tamuje w ten sposób egzekucję; jest więc zdecydowanie niekorzystny dla wierzycieli.

Stanowisko Sądu Najwyższego

Na tej podstawie skierowano do SN następujące pytania prawne:

Sąd Najwyższy obradując na posiedzeniu niejawnym w odpowiedzi wydał uchwałę, zgodnie z którą wykreślenie z księgi wieczystej wpisu własności na rzecz dłużnika w następstwie wyroku uwzględniającego powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nie skutkuje niedopuszczalnością uprzednio skierowanej do tej nieruchomości egzekucji ze względu na jej przedmiot. Zarazem właścicielowi nieruchomości niewpisanemu do księgi wieczystej, którego prawo naruszono przez skierowanie egzekucji do tej nieruchomości, przysługuje powództwo o zwolnienie od egzekucji, bowiem w myśl art. 841 § 1 ustawy z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1575 ze zm.) osoba trzecia może w drodze powództwa żądać zwolnienia zajętego przedmiotu od egzekucji, jeżeli skierowanie do niego egzekucji narusza jej prawa.