Drogę konieczną przez nieruchomość zabytkową można ustanowić bez zgody konserwatora

Stan faktyczny

W mieście T., w rejonie starego rynku, znajduje się zespół urbanistyczny złożony z kwartału kamienic, wpisany do rejestru zabytków. Przez ten kwartał przebiegała od ponad 100 lat droga, po której poruszali się właściciele, najemcy i lokatorzy tych kamienic. Działo się tak aż do roku 2013, kiedy to jeden z właścicieli nieruchomości w tym kwartale odnowił i zamknął zabytkową bramę wjazdową, pozbawiając tym samym dojazdu do swoich lokali i nieruchomości pozostałych właścicieli i użytkowników nieruchomości. Ci złożyli do sądu powództwo o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Jej przebieg miał być niemal identyczny jak istniejący od 100 lat przejazd.

Postępowanie przed sądem I instancji i sądem odwoławczym

Wprawdzie w sądzie I instancji uzyskali korzystne orzeczenie, ale Sąd Okręgowy w T., rozpatrując apelację uczestnika postępowania, którego nieruchomość miała być obciążona służebnością, powziął poważne wątpliwości prawne. Związane były z przepisami ustawy z 23.7.2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 282 ze zm.; dalej: OchrZabU), która w art. 36 ust. 1 pkt. 1‒2 i 9 przewiduje m.in. obowiązek uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na wykonywanie robót budowlanych przy zabytku lub w jego otoczeniu, a także na zmianę przeznaczenia zabytku wpisanego do rejestru lub sposobu korzystania z tego zabytku.

Ponieważ służebność – ściślej droga będąca jej przedmiotem – miała przebiegać po terenie objętym ochroną jako zespół zabytkowy, Sąd Okręgowy w T. zadał Sądowi Najwyższemu pytanie prawne: czy obciążenie służebnością drogi koniecznej ‒ przejazdu i przechodu ‒ nieruchomości zlokalizowanej na obszarze wpisanego do rejestru zabytków układu urbanistycznego wymaga uprzedniego uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków w trybie art. 36 ust. 1 pkt 9 OchrZabU?

Stanowisko Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy w odpowiedzi podjął uchwałę, zgodnie z którą samo ustanowienie służebności drogi koniecznej (art. 145 KC) nie oznacza zmiany przeznaczenia zabytku wpisanego do rejestru lub sposobu korzystania z tego zabytku w rozumieniu art. 36 ust. 1 pkt 9 OchrZabU.

Uzasadniając uchwałę SN wskazał, że wniosek w istocie dotyczy właściwie przywrócenia stanu poprzedniego, istniejącego od początku XX wieku. W rzeczywistości to zamknięcie przejazdu spowodowało zmiany w stanie nieruchomości. Ale nawet w takim wypadku art. 36 ust.1 pkt 6 OchrZabU w ogóle nie ma zastosowania. Przepisy wprowadzają bowiem ograniczenia w zakresie treści i wykonywania najsilniejszego prawa rzeczowego – własności. Zdaniem SN powinny być one interpretowane ściśle, a zatem nie dotyczą samej służebności – obciążenia prawa własności.

Zarazem SN uznał, że w takich przypadkach nie można wykluczyć konieczności uzyskania zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków, ale nie w związku z samą służebnością, ale np. na wykonanie prac budowlanych, związanych z jej realizacją.

Niezależnie od powyższego także sąd ustanawiając służebność, może wprowadzić ograniczenia w jej treści, z uwagi na zabytkowy charakter nieruchomości. Możliwe jest więc ustanowienie ograniczeń w korzystaniu z drogi koniecznej np. poprzez wprowadzenie zakazu wjazdu określonych pojazdów, czy ograniczenie ruchu itp.