Budynki i lokale mieszkalne nie będą podlegać amortyzacji podatkowej

Obecny stan prawny

W obecnym stanie prawnym budynki mieszkalne i lokale mieszkalne wykorzystywane w działalności podlegają amortyzacji podatkowej. Ich sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jak również po ich wycofaniu z działalności, nie podlega opodatkowaniu w ramach tego źródła. Przychody z takiej sprzedaży kwalifikowane są do odrębnego źródła przychodów, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości i określonych praw majątkowych (art. 10 ust. 3 oraz art. 14 ust. 2c PDOFizU). Ich sprzedaż po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zostały nabyte, nie rodzi obowiązku w podatku dochodowym. Jednocześnie odpłatne zbycie nieruchomości mieszkalnej przed upływem tego okresu pozwala na skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej.

Nieruchomości mieszkaniowe wyłączone z amortyzacji

W ocenie Ministerstwa Finansów, taki stan rzeczy powoduje, że nieruchomości mieszkaniowe korzystają z podwójnych preferencji w podatku dochodowym. W konsekwencji, w projekcie zmian podatkowych w ramach Polskiego Ładu przyjęto, że nieruchomości o charakterze mieszkalnym wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej nie będą podlegały amortyzacji, a także nie będą ujmowane w ewidencji środków trwałych. Wyłączenie z amortyzacji nieruchomości i praw o charakterze podatkowym przyjęto zarówno w podatku dochodowym od osób fizycznych, jaki i osób prawnych. 

Opisane wyłączenie będzie dotyczyć wszystkich przedsiębiorców bez wyjątku, niezależnie od profilu działalności gospodarczej, w jakiej nieruchomości mieszkaniowe są wykorzystywane. Na takim rozwiązaniu stracą zarówno przedsiębiorcy wynajmujący innym swoje nieruchomości, ale także przedsiębiorcy będący osobami fizycznymi, którzy prowadzą działalność w swoim mieszkaniu czy budynku mieszkalnym.

Przychody z najmu prywatnego opodatkowane tylko ryczałtem 

W przypadku wynajmu mieszkania lub budynku mieszkalnego w ramach tzw. najmu prywatnego rozliczanego dotychczas na zasadach ogólnych po zmianach podatnicy nie tylko nie będą mogli tych nieruchomości mieszkaniowych amortyzować, ale w ogóle nie będą mogli rozliczać się na zasadach ogólnych (tzn. według skali podatkowej).

W przypadku najmu prywatnego będzie konieczność opodatkowania z tego tytułu przychodów ryczałtem ewidencjonowanym (czyli nie będzie możliwości pomniejszania przychodów o poniesione koszty z tytułu tej nieruchomości). Ryczałt dla przychodów z tego tytułu nie ulegnie zmianie i będzie wynosił 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł. Dotychczas podstawową formą opodatkowania dochodów z najmu lub dzierżawy były zasady ogólne według skali podatkowej z oczywistych względów (możliwości pomniejszania przychodów z najmu o koszty podatkowe). Od nowego roku takiej możliwości już nie będzie.

 Brak przepisów przejściowych 

W projekcie ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (8.9.2021 r. projekt został przyjęty przez Sejm do I czytania), który zawiera omawiane zmiany – brak jest przepisów przejściowych w zakresie wyłączenia z amortyzacji nieruchomości mieszkaniowych. Co oznacza, że jeśli zmiany te wejdą w życie od 1.1.2022 r., to podatnicy nie będą z nowym rokiem kontynuować rozpoczętej amortyzacji.