Aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste – uprawnienia organu dokonującego aktualizacji (wyrok WSA)

Przepis stanowi także, że podstawą do dokonania aktualizacji jest wartość nieruchomości gruntowej, określona przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust. 3 GospNierU). Fakt, iż operat jest sporządzany na zlecenie organu stwarza podejrzenia, że operat nie został, w ocenie użytkownika wieczystego, sporządzony poprawnie, a to stanowi podstawę do kwestionowania ustalonej w wypowiedzeniu nowej wielkości opłaty rocznej. Często także użytkownicy wieczyści zarzucają np. staroście wykonującemu zadania z zakresu administracji rządowej, że nie dokonuje on weryfikacji operatu.

W tym zakresie wypowiedział się ostatnio Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim, który w wyroku z 22.07.2020 r. (II SA/Go 223/20) uznał, że okoliczność, iż wartość nieruchomości na potrzeby ustalenia wysokości opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności określają rzeczoznawcy majątkowi zgodnie z przepisami art. 149–159 GospNierU, nie wyłącza możliwości kwestionowania przez stronę ustaleń operatu, sporządzonego na zlecenie organu, a zwłaszcza nie pozbawia strony możliwości złożenia operatu sporządzonego na jej zlecenie. Strona może zakwestionować prawidłowość oszacowania wartości (wyceny) nieruchomości, przedstawiając kontroperat wskazujący inną wartość oszacowania, a w razie powstania uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości operatu szacunkowego, w szczególności wynikających z kontroperatu dostarczonego przez stronę, organ powinien podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości, wykorzystując przewidzianą w art. 157 GospNierU możliwość zewnętrznej weryfikacji operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Wprawdzie operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 KPA), a zatem jak każdy dowód podlega swobodnej ocenie, jako element materiału dowodowego (art. 80 KPA). Jednak dokonywana przez organ administracji ocena na podstawie art. 80 KPA wartości dowodowej operatu szacunkowego, nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Konieczne jest odróżnienie oceny wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Ocena prawidłowości sporządzenia operatu, zgodnie z art. 157 ust. 1 GospNierU, należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a nie do organu.