Uchwała w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność powiatu

Z podanych wyżej regulacji ustawy o samorządzie powiatowym wynika, po pierwsze, że do wyłącznej właściwości rady powiatu należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych powiatu dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; uchwała rady powiatu jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość; do czasu określenia zasad zarząd może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady powiatu.

Nadto, do zadań zarządu powiatu należy w szczególności gospodarowanie mieniem powiatu. Z kolei, z art. 25b GospNierU i wynika m.in., że powiatowym zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd powiatu. Przepisy art. 25 ust. 2 i 2a stosuje się odpowiednio.

Sygnalizowana problematyka była przedmiotem oceny prawnej w rozstrzygnięciu nadzorczym Wojewody Dolnośląskiego z 14.3.2022 r. (NK-N.4131.179.1.2022.MW3; https://edzienniki.duw.pl). Na mocy ww. rozstrzygnięcia zakwestionowano zapisy uchwały rady powiatu określające minimalne wysokości stawek czynszu najmu czy dzierżawy nieruchomości samorządowych.

W analizie prawnej organ nadzoru zwrócił uwagę na kilka aspektów prawnych:

1) rada powiatu władna jest określić w drodze aktu prawa miejscowego wyłącznie te zasady gospodarowania mieniem komunalnym, do których odsyła delegacja ustawowa zawarta w art. 12 pkt 8 lit. a SamPowiatU, czyli regulacja ta może dotyczyć jedynie czynności prawnych wymienionych w tym przepisie i to zawieranych na okres powyżej 3 lat lub na czas nieoznaczony oraz przy ich przedłużeniu, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej:

2) tym samym organ stanowiący władny jest ustalić zasady dzierżawy gruntów, czy najmu obiektów z nawiązaniem do trybu oddawania w dzierżawę czy najem oraz okresu trwania dzierżawy bądź najmu, przy czym ustalanie stawek minimalnych czynszu nie mieści się w pojęciu zasad zawierania umów, a tym samym w wyżej przywołanej delegacji ustawowej:

3) mocy art. 32 ust. 2 pkt 3 SamPowiatU podmiotem posiadającym kompetencję do gospodarowania mieniem powiatu jest zarząd powiatu. Natomiast z orzecznictwa sądowo-administracyjnego wynika, że w pojęciu gospodarowania mieniem powiatu, o którym mowa w tym przepisie, mieści się określenie stawek czynszu, w tym określenie jej dolnej granicy;

4) na mocy art. 25b GospNierU, powiatowym zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd powiatu. Przepisy art. 25 ust. 2 i 2a stosuje się odpowiednio. Zgodnie z art. 25 ust. 2 GospNierU, gospodarowanie zasobem polega w szczególności na wykonywaniu czynności, o których mowa w art. 23 ust. 1 tej ustawy. Art. 23 ust. 1 GospNierU zawiera katalog czynności, które są „w szczególności” formami gospodarowania. W pkt 7a wskazanego przepisu ustawodawca zamieścił kompetencję do wydzierżawiania, wynajmowania i użyczania nieruchomości wchodzące w skład zasobu. Zatem, organem wyłącznie upoważnionym do decydowania o wysokości stawki czynszu najmu lub dzierżawy nieruchomości stanowiących własność powiatu jest jego zarząd.

Finalnie zaś stwierdzono, że rada powiatu nie była uprawniona do ustalenia minimalnych stawek czynszu najmu i dzierżawy w drodze aktu prawa miejscowego. Tego rodzaju ustalenia ingerują w kompetencje organu wykonawczego gminy w zakresie gospodarowania mieniem gminnym.

Podsumowując, stanowisko wojewody jest uzasadnione. W uchwale w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność powiatu nie można określać stawek minimalnych czynszu najmu czy dzierżawy nieruchomości samorządowych.