W uchwale w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy nie można ograniczyć częstotliwości dokonywania zmiany opłat czynszowych

Z pierwszej regulacji wynika, że wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej 5 kolejnych lat i obejmować w szczególności zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu. Z kolei w drugim przepisie podano, że podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Na kanwie ww. przepisów na uwagę szczególną zasługuje rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Zachodniopomorskiego z 1.2.2022 r. (P-1.4131.28.2022.AA; https://www.szczecin.uw.gov.pl), w którym organ nadzoru zwrócił uwagę na kilka kwestii:

1) stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokali – w przypadku nieruchomości należących do gminnego zasobu mieszkaniowego – określa wójt. Rada gminy natomiast upoważniona jest – na podstawie ww. art. 21 ust. 2 pkt 4 OchrLokU – jedynie do określenia zasad polityki czynszowej oraz warunków obniżania czynszu. Może ona zatem postanowić w szczególności o przesłankach determinujących podwyższenie lub obniżenie stawek czynszu, nie może natomiast ustalić stawki bazowej czynszu, czy też wskazać, kiedy i jak często może nastąpić zmiana stawki bazowej. Kompetencja ta bowiem została przekazana wójtowi.

2) zapis, zgodnie z którym zmiana wysokości stawki bazowej nie może nastąpić częściej niż raz do roku ogranicza organowi wykonawczemu gminy możliwość podwyższenia stawki czynszu zgodnie z ww. art. 9 ust. 1b OchrLokU. Zaakcentowano również, że działanie takie, jest niedopuszczalne, bowiem rada gminy nie może ani rozszerzać, ani ograniczać uprawnień wójta zastrzeżonych w ustawie, gdyż nie została do tego wyraźnie upoważniona.

Finalnie z ww. względów, organ nadzoru zakwestionował zapis, że: (…) zmiana wysokości stawki bazowej nie może nastąpić częściej niż raz do roku.

Podsumowując, stanowisko Wojewody jest prawnie uzasadnione. Rada gminy nie może zawężać ustawowych uprawnień organu wykonawczego w zakresie częstotliwości zmian opłat czynszowych w lokalach wchodzących w skład gminnego zasobu nieruchomości. Ustawodawca przyznał bowiem wójtowi kompetencję w zakresie podwyższania czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie częściej niż co 6 miesięcy.