Użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób w granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków w użytkowanie wieczyste (art. 233 ustawy z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny; t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 380 ze zm.). W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
Użytkowanie wieczyste jest więc obok własności najszerszym prawem do gruntu, ale zarazem jest jednak nadal prawem ustanowionym na gruncie będącym czyjąś własnością – własnością państwową lub jednostki samorządowej.
Prawo użytkowania wieczystego obciąża bezpośrednio grunt będący własnością publiczną. To zaś oznacza, że co do zasady nie można ustanowić na gruncie w użytkowaniu wieczystym służebności gruntowej, ale można taką służebnością obciążyć prawo użytkowania wieczystego gruntu.
Jednocześnie – jak wskazał SN w uchwale – sąd nie jest związany żądaniem wnioskodawcy ustanowienia służebności drogi koniecznej na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, jeżeli uczestnik postępowania wniósł o ustanowienie tej służebności na prawie użytkowania wieczystego.
