Stan faktyczny sprawy
Przykładem takiego konfliktu może być sprawa rozstrzygnięta przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu dotycząca ograniczenia dostępu do parkingu klientom lokali użytkowych. Omawiana sprawa dotyczyła wniesienia pozwu przez właściciela lokalu użytkowego o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Uchwała dotyczyła wyrażenia zgody na zakup i zamontowanie dwóch zapór drogowych na wjeździe na teren wspólnoty od strony ulicy. W omawianym lokalu użytkowym znajduje się piekarnia i cukiernia. Zdaniem strony powodowej zamontowanie zapór drogowych dotyczyło jedynego wjazdu na teren strony pozwanej, przy którym znajduje się również wejście do lokalu usługowego, z którego korzystają klienci i dostawcy. W ocenie właściciela lokalu użytkowego utrudnienie w dostępie do powyższego lokalu, doprowadzi do ograniczenia możliwości prowadzenia przez spółkę działalności usługowej, w tym ograniczy ilość klientów odwiedzających piekarnię. W konsekwencji doprowadzi do naruszenia jej interesu ekonomicznego. Jak zauważyła strona powodowa utrudnienie w dostępie do lokalu dla potencjalnych klientów wpłynie także niekorzystnie na wartość samej nieruchomości. Ponadto zdaniem właściciela lokalu użytkowego zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną – przez ograniczenie dostępu do nieruchomości wspólnej pozwanej wspólnoty.
W odpowiedzi na pozew wspólnota mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa w całości. Wspólnota zauważyła, że z uwagi na znaczące trudności w zakresie parkowania własnych pojazdów mechanicznych przez właścicieli lokali wspólnoty oraz częste nagminne naruszenia zasad bezpieczeństwa w ruchu drogowym przez osoby trzecie, poruszające się pojazdami po terenie wspólnoty, podjęto uchwałę o wyrażeniu zgody na zakup i zamontowanie dwóch zapór drogowych na wjeździe do przedmiotowej nieruchomości. W ocenie wspólnoty zamontowanie zapór nie spowodowałoby istotnych ograniczeń w dostępie przez osoby trzecie do lokalu użytkowego. Jak wskazała wspólnota, lokal usługowy powódki znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie innej ulicy, która wyposażona jest w chodnik dla ruchu pieszego. Ponadto z uwagi na lokalizację sklepu głównymi klientami powódki są okoliczni mieszkańcy. Zdaniem wspólnoty zmotoryzowani klienci stanowią nieznaczny odsetek jej klientów. Jednakże dokonując zakupu pieczywa klienci bardzo często blokują inne stojące na parkingu auta lub blokują całkowicie wjazd na posesję, często poruszają się po posesji w sposób niebezpieczny dla innych użytkowników terenu wspólnoty, w tym przede wszystkim dla pieszych, gdyż większość klientów zmotoryzowanych próbuje zaparkować jak najbliżej piekarni, często blokując przy tym przejście dla pieszych. Wspólnota argumentowała również, że montaż zapory nie spowoduje ograniczenia dostępu do lokalu klientom poruszającym się pieszo. Ma ona jedynie usankcjonować prawo mieszkańców do swobodnego i bezpiecznego korzystania z części wspólnej nieruchomości w postaci miejsc parkingowych.
W ocenie sądu
Po rozpoznaniu sprawy zdaniem sądu zarzut strony powodowej, iż montaż zapór drogowych przy wjeździe na teren wspólnoty utrudni jej dostawę towaru do sklepu, okazał się bezpodstawny. Mechanizmy otwierające zapory będą dostępne bowiem bez ograniczeń dla wszystkich członków wspólnoty, w tym dla strony powodowej. Sąd uznał za częściowo słuszny zarzut strony powodowej, że zamontowanie zapór utrudni w pewnym stopniu jej zmotoryzowanym klientom dostęp do sklepu. W jego ocenie nie ulega wątpliwości, że w dzisiejszych czasach utrwalone są w społeczeństwie pewne nawyki ułatwiające, czy też usprawniające, wykonywanie codziennych czynności, które w rozpoznawanym przypadku sprowadzają się do wybierania miejsc parkingowych jak najbliżej sklepu (czy to na chodniku, czy też drodze wjazdowej prowadzącej na teren wspólnoty).
Brak możliwości zaparkowania auta bezpośrednio pod sklepem może zniechęcić część potencjalnych klientów. W konsekwencji może to wpłynąć negatywnie na wynik finansowy powodowej spółki, choć nie sposób określić w jakim wymiarze.
Jednakże sąd zauważył, że przedsiębiorca stając się członkiem wspólnoty powinien się liczyć z tym, że nie zawsze interesy wszystkich będą do końca wspólne i zgodne z oczekiwaniami każdego z mieszkańców. Działanie wspólnoty nie powinno jednak wkraczać w prawa właścicielskie członka wspólnoty zagwarantowane przepisami Kodeksu cywilnego i ustawami szczegółowymi. W ocenie sądu podjęcie zaskarżonej uchwały było konieczne, gdyż jej wykonanie niewątpliwie podniesie jakość życia większości członków wspólnoty, tym samym chroniąc ich interesy, a w szczególności ich prawo do nieskrępowanego działaniami osób trzecich współposiadania i współkorzystania z dziedzińca wewnętrznego. Zdaniem sądu nie można wykluczyć, iż część klientów zrezygnuje z zakupów z uwagi na niemożliwość zaparkowania w bezpośrednim sąsiedztwie sklepu. Biorąc jednakże pod uwagę fakt, iż większość klientów sklepu stanowią mieszkańcy okolicznych wielorodzinnych bloków a także domów, możliwość pozostawienia pojazdów na nieodległych miejscach parkingowych nie może stanowić dostatecznej podstawy do przyjęcia, że interes strony powodowej w wyniku realizacji zaskarżonej uchwały ucierpi tak dalece, że zasadnym będzie wyeliminowanie tej uchwały z obrotu prawnego. Z uwagi na powyższe w wyroku z 22.7.2014 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu orzekł o oddaleniu powództwa w sprawie uchylenia przedmiotowej uchwały.
[Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 22.7.2014 r. (sygn. akt I C 119/14)]
