Z żądaniem, o którym mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej: WłLokU), występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości.
W odpowiedzi na zadane pytanie w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy mamy do czynienia z wyodrębnionym lokalem stanowiącym samodzielną nieruchomość, czy też ze spółdzielczym prawem własnościowym. Ustalenie podstawy prawnej sprawowanego przez spółdzielnię zarządu ma znaczenie dla ustalenia reżimu prawnego, z uwzględnieniem którego należy rozpoznać przedstawione zagadnienie – a więc, czy znajdują zastosowanie przepisy WłLokU, czy też – tylko i wyłącznie lub choćby uzupełniającego – ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: SpMieszkU).
Jeżeli mamy tu do czynienia z wyodrębnionym lokalem (mieszkalnym lub o innym przeznaczeniu), to zastosowanie znajdą przepisy WłLokU. Zgodnie z art. 16 ust. 1 WłLokU, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów KPC o egzekucji z nieruchomości.
Choć przesłanki umożliwiające skorzystanie z regulacji zawartej w art. 16 WłLokU zostały określone poprzez użycie pojęć niedookreślonych, to jednak z odwołaniem się do bogatego orzecznictwa sądowego wyjaśnia się, jak prawidłowo zakwalifikować postępowanie właściciela lokalu (a więc na podstawie jakich kryteriów ustalić, czy dany stan faktyczny „podpada” pod regulację omawianego przepisu, czy też nie).
I tak, w odniesieniu do przesłanki rażącego lub uporczywego wykraczania przez właściciela lokalu przeciwko porządkowi domowemu, wyjaśnia się, że przesłankę tę należy uznać za spełnioną zarówno wtedy, gdy wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu charakteryzuje się wyłącznie jedną cechą (a więc jest tylko rażące, względnie tylko uporczywe), jak i wtedy, gdy charakteryzuje się ono jednocześnie obiema tymi cechami (a więc jest zarówno rażące, jak i uporczywe). Słowo „uporczywy” oznacza „utrzymujący się długo lub ciągle powtarzający się”. Podstawowym (językowym) kryterium pozwalającym na zakwalifikowanie danego zachowania jako uporczywe jest zatem upływ czasu. W doktrynie wskazuje się jednak – z powołaniem na orzecznictwo sądów karnych – że dla uznania danego zachowania za uporczywe, oprócz przesądzenia o jego trwałości, konieczne jest wykazanie, że jest ono celowo ukierunkowane na uprzykrzenie korzystania przez pozostałych właścicieli z nieruchomości wspólnej lub innych lokali. Z kolei „rażące” wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu to takie, które jest wyraźne, rzucające się w oczy. W tym przypadku ocenie podlega stopień naruszenia porządku domowego. W konsekwencji drobne uchybienia nie mogą uzasadniać roszczenia o przymusową sprzedaż lokalu (chyba że są długotrwałe – wówczas mogą uzasadniać przymusową sprzedaż lokalu na podstawie pierwszej przesłanki). Rażące wykroczenie – w przeciwieństwie do uporczywego – może więc mieć charakter zachowania jednorazowego.
Sama sprawa o przymusową sprzedaż lokalu ma przy tym charakter sprawy majątkowej, ponieważ jest uwarunkowana interesem ekonomicznym pozostałych właścicieli lokali. W konsekwencji właściwość rzeczowa sądu powinna być ustalona w oparciu o wartość przedmiotu sporu. Tę stanowić będzie z kolei wartość lokalu, który ma zostać sprzedany, zaokrąglona w górę do pełnego złotego.
W typowej sytuacji, a więc w przypadku, gdy lokal znajduje się w budynku wspólnoty mieszkaniowej, skorzystanie z regulacji przewidzianej w art. 16 WłLokU wymaga uchwały właścicieli lokali, wyrażającej zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 22 ust. 3 pkt 7 WłlokU).
Jeśli z kolei mamy do czynienia z nabyciem wyodrębnionego lokalu w budynku zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową lub z wyodrębnieniem indywidualnej własności lokalu z zasobów spółdzielczych, to do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu (lub podjęcia uchwały większością głosów przez właścicieli dotychczas wyodrębnionych lokali) zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest przez spółdzielnię mieszkaniową na zasadach określonych w art. 241-271 SpMieszkU.
Tak też – w typowej sytuacji – zgodnie z art. 27 ust. 5 SpMieszkU, z żądaniem, o którym mowa w art. 16 ust. 1 WłLokU występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości.
