Wynajmujący zobowiązany jest zwrócić po ustaniu najmu zwaloryzowaną sumę, którą sam otrzymał, z zastrzeżeniem możliwości potrącenia z niej swej niezaspokojonej wierzytelności objętej zabezpieczeniem.
Zgodnie z art. 691 § 1 ustawy Kodeks cywilny (dalej: KC) w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:
1) małżonek niebędący współnajemcą lokalu;
2) dzieci najemcy i jego współmałżonka;
3) inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych;
4) osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Osoby wymienione wyżej wstępują jednocześnie w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci (art. 691 § 2 KC).
Przepis art. 691 KC stanowi zatem wyjątek od ogólnych zasad dziedziczenia, wskazując, iż w skład spadku nie wchodzi prawo najmu lokalu mieszkalnego, a zatem w stosunek najmu po śmierci najemcy wejść mogą osoby niebędące nawet spadkobiercami najemcy (art. 922 § 2 KC). Jeżeli zaś brak jest osób spełniających warunki opisane w powołanym wyżej przepisie – najem wygasa. Pozostające zaś w wyniku jego wygaśnięcia, nierozliczone należności z najem z tym związane, wchodzą w skład spadku po zmarłym stosownie do art. 922 § 1 KC.
Oznacza to tym samym, iż po zmarłym najemcy kwota kaucji podlegającej zwrotowi może być wydana jedynie jego spadkobiercom, od których należy oczekiwać okazania się postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku po zmarłym bądź aktem notarialnym poświadczenia dziedziczenia. Jeżeli osób takich brak lub nie mogą wylegitymować się aktem potwierdzającym nabycie spadku, wynajmujący może złożyć wniosek do sądu właściwego o złożenie przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego. Śmierć wierzyciela – osoby uprawnionej i niezgłoszenie się wylegitymowanych spadkobierców upoważnia bowiem dłużnika (tu gminę jako dłużnika co do zwrotu kwoty kaucji) do złożenia świadczenia do depozytu sądowego.
Zwrot następuje po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Zwrot uwzględnia waloryzację. Wskazać bowiem należy, iż stosownie do art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: OchrLokU), zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Z kolei, na podstawie szczególnej regulacji zawartej w art. 36 OchrLokU, ustawodawca przesądził, iż kaucja wpłacona przez najemcę przed 12.11.1994 r., pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Kaucja wpłacona przez najemcę w okresie obowiązywania zaś ustawy, o której mowa w art. 39 OchrLokU, podlega zwrotowi w zwaloryzowanej kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu, w terminie określonym wyżej. Zwrócona kwota nie może być jednak niższa od kwoty kaucji wpłaconej przez najemcę.
Jak wyjaśnia się to zatem w orzecznictwie, wynajmujący zobowiązany jest zwrócić po ustaniu najmu zwaloryzowaną sumę, którą sam otrzymał, z zastrzeżeniem możliwości potrącenia z niej swej niezaspokojonej wierzytelności objętej zabezpieczeniem (wyr. SO w Łodzi z 24.2.2017 r., III Ca 1676/16, Legalis).
Prawo do zwrotu zwaloryzowanej na podstawie przepisu art. 6 ust. 3 i art. 36 ust. 2 OchrLokU kaucji jest zatem prawem podmiotowym wynikającym bezpośrednio z ustawy, przyznanym na wypadek nabycia lub opróżnienia lokalu.
